XÁC ĐỊNH NỘI DUNG CHI QUỸ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Trong quá trình hoạt động của các nhà chung cư hiện nay, tuy đã có hệ thống văn bản pháp luật quy định các nội dung chi quỹ bảo trì, nhưng một số nơi vẫn còn gặp khó khăn trong việc xác định. Nhất là đối với một số nội dung chưa được quy định rõ, hoặc nội dung mới. Bài viết này sẽ hệ thống lại để giúp các ban quản trị nhà chung cư vận dụng để xác định được nội dung được chi quỹ bảo trì nhà chung cư một cách linh hoạt, nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

1. Bảo trì nhà chung cư:

“Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư”

(Khoản 1, Điều 11,Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07 tháng 09 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).

2. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
3. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở:

“a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

1. b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;”
2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
3. Bảotrì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.

“d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”

4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(Điều 34,Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07 tháng 09 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).

Như vậy, pháp luật đã quy định khá chi tiết nội dung để các ban quản trị có thể xác định nội dung chi quỹ bảo trì.

3.Một số nội dung vận dụng:

Tuy đã có nội dung cư bản, nhưng các cơ quan Nhà nước hiện nay chưa ban hành Danh mục chi tiết các nội dung được chi quỹ bảo trì. Cho nên quá trình quản lý vận hành hiện nay có một số nội dung mới, chưa được thể hiện trong các văn bản trên, nên các ban quản trị trong vận dụng còn lúng túng, ví dụ như: bảo trì hệ thống xử lý nước thải, hoạt động quan trắc môi trường, lau kính mặt ngoài…

Rõ ràng, những hệ thống thống trên thuộc sở hữu chung của tòa nhà và có trong quy định của các văn bản ở trên, cho nên hoàn toàn có thể sử dụng quỹ bảo trì.

Tuy nhiên, ở một số tòa nhà nếu quỹ quản lý vận hành có kết dư, thì hoàn toàn có thể sử dụng, hoặc đưa vào nội dung chi của quản lý vận hành: hoạt động quan trắc môi trường…, kể cả một số nội dung chi khác: hút bể phốt… Lưu ý việc bảo trì hệ thống xả thải được chi quỹ bảo trì, nhưng việc xin giấy phép xả thải sẽ không được chi vào quỹ bảo trì, mà các chủ sở hữu phải thỏa thuận để đóng góp.

Một vấn đề ở đây có thể vận dụng, đó là quỹ bảo trì không đề cập đến nội dung mua mới, mua mới để thay thế tất nhiên được phép. Tuy nhiên có thể vận dụng khi ghép nội dung mua mới đó trong kế hoạch bảo trì 01 hệ thống thì vẫn được phép.

Các nội dung chi vận dụng nói trên nên được BQT trình Hội nghị nhà chung cư thông qua để làm cơ sở thực hiện.

Trên đây là một số nội dung thể hiện trên quan điểm cá nhân. Để được chi tiết hơn, có thể liên hệ qua số điện thoại: 0963309768 (FB) hoặc 0919679192 (zalo). Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)