BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ VỚI VIỆC THỰC HIỆN LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 (Nghị định 95) và Bộ xây dựng ban hành Thông tư số Số: 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/204 (Thông tư 05) về việc Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Về luật nhà ở năm 2023, thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội tôi đã có bài viết khái quát một số điểm mới để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Ở bài viết này tôi xin được hệ thống một số điểm về luật và các văn bản hướng dẫn thi hành: nghị định, thông tư như đã nêu ở trên để các Ban quản trị nhà chung cư (BQT) lưu ý trong công việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một số nội dung đã được đề cập tại bài viết trước đây cơ bản sẽ không được nêu lại tại bài viết này.

1.Về hồ sơ bàn giao nhà chung cư:

Được quy định tại Điều 10. Lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư của thông tư 05, bao gồm 05 loại giấy tờ, có sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với quy định cũ.

Lưu ý ngoài hồ sơ bàn giao cho BQT, thì người mua/người thuê căn hộ chung cư cũng được chủ đầu tư bàn giao 01 bộ hồ sơ (bao gồm 04 loại giấy tờ) theo quy định tại Điều 25. Bàn giao nhà ở của Nghị định 95.

Khi chủ đầu tư không bàn giao thì BQT có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ (Điều 12. Cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư).

2.Về phân hạng nhà chung cư:

Nhà chung cư sẽ được phân thành 03 hạng (1, 2, 3, quy định cũ là A, B, C), trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và do các tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động thực hiện.

Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng (Điều 82, 83 và Phụ lục XII của Nghị định 95).

3.Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

BQT chỉ được ký kết Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị có đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư (theo quy định tại Điều 150 của Luật nhà ở và Điều 84, 85 của Nghị định 95). Đây là tiêu chí khi mời thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Đơn vị đủ điều kiện sẽ chứng minh bằng “văn bản thông báo đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định” của Bộ xây dựng/Sở xây dựng nơi đơn vị đặt trụ sở chính và có thời hạn 05 năm, hết hạn sẽ phải nộp hồ sơ mới.

Lưu ý rằng chỉ các đơn vị được công nhận từ ngày 01/08/2024 trở về sau mới có văn bản này. Các đơn vị đã được công nhận trước đây theo thông tư 02/thông tư 28/thông tư 06 (được đăng tải thông tin trên website Bộ xây dựng/Sở xây dựng) sẽ có thời hạn 12 tháng để nộp hồ sơ mới để có văn bản nói trên. Sau 12 tháng, nếu không nộp hồ sơ mới sẽ xoá khỏi danh sách công nhận, không đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư.

3.Ban quản trị nhà chung cư:

3.1 Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị:

Thành viên BQT sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận BQT thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày được công nhận, các thành viên BQT phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên các văn bản không  đề cập đến các BQT đã được công nhận trước 01/08/2024 có phải thực hiện quy định này không (quy định cũ chỉ Khuyến khích).

Đây là quy định tại Điều 20, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Phụ lục của Thông tư 05). Điểm mới nữa ở đây là người nước ngoài có thể tham gia BQT.

3.2.Thù lao ban quản trị:

Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của pháp luật để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.

Thù lao BQT không được phân bổ vào giá dịch vụ như quy định trước đây, nhưng vẫn được đóng thù lao qua đơn vị quản lý vận hành để thanh toán cho BQT. Mức đóng góp do Hội nghị nhà chung cư quyết định (đóng góp theo m2 sở hữu, hoặc có chung cư đã thực hiện đóng góp trên cơ sở chia đều cho các chủ sở hữu).

3.3.Hoạt động BQT:

Điểm mới là Thông tư 05 đã có hướng dẫn hoạt động của BQT khi thiếu thành viên.

Các nội dung khác các bạn có thể Chương III của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để nắm rõ thêm.

4.Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Điều 151 của Luật nhà ở quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm thù lao cho BQT, kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ…, đây là vấn đề cần lưu ý khi xây dựng giá dịch vụ.

Tại Điều này, có nêu giá dịch vụ không bao gồm “chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt”, nhưng lưu ý đây là thuộc về chi phí “phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”, chứ không phải là chi phí điện công cộng, nước công cộng như cách hiểu của một số ít cá nhân. Điều này được khẳng định tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95.

UBND tỉnh ban hành khung Giá dịch vụ nhà chung cư chỉ áp dụng cho nhà chung cư thuộc tài sản công, còn các chung cư không thuộc đối tượng trên chỉ lấy đó làm cơ sở tham khảo, áp dụng khi không thoả thuận được.

5.Quỹ bảo trì nhà chung cư:

Tại Luật và các văn bản hướng dẫn đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung, mọi người có thể nghiên cứu tại Điều 152-155 của Luật nhà ở, Điều 87-91 của Nghị định 95 và Mục 4. BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Điều 31-39). Ở đây tôi xin được lưu ý một số điểm mới như sau:

Về giám sát hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Nội dung giám sát bao gồm: bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước, xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Việc này được thực hiện bởi BQT hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để giám sát, chứ chưa có quy định về Ban kiểm soát để giám sát nội dung này như đang thực hiện ở một số chung cư,

Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

6.Quy định về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì:

Điều này được quy định tại Điều 153 của Luật nhà ở, tuy nhiên cần được hiểu cho đúng. Luật quy định NGUỒN THU, chứ không phải DOANH THU, nghĩa là nguồn thu này được hình thành sau khi đã hoạch toán, trừ đi các chi phí, chứ không phải là toàn bộ doanh thu. Nên không thể hiểu máy móc là toàn bộ doanh thu trên sẽ được BQT hoặc đơn vị thuê dịch vụ nộp trực tiếp vào tài khoản quỹ bảo trì.

Luật và các văn bản hướng dẫn cũng chưa nêu rõ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung này bao gồm những nội dung gì và được hạch toán như thế nào.

Tại các văn bản này có một điểm không thống nhất vì tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95, về công thức xác định giá dịch vụ lại đưa “Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có)” vào để giảm trừ chi phí.

Nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung có thể xác định rõ là từ quảng cáo thang máy, đặt trạm viễn thông…, còn nội dung trông giữ phương tiện có nằm trong nguồn thu nói trên hay không?

Rõ ràng là việc trông giữ phương tiện có khai thác phần sở hữu chung, nhưng thật sự đúng với việc khai thác phương tiện vãng lai, còn trông giữ xe của cư dân có phải đưa vào hạch toán không là một vấn đề chưa rõ. Tuy nhiên, đã quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư “không bao gồm kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe”, cho nên sẽ phải được hạch toán vào nguồn thu này.

Trước đây, đa số các nhà chung cư đều sử dụng nguồn thu trên để bù đắp chi phí vận hành. Việc áp dụng Luật làm giảm nguồn thu nói trên sẽ dẫn đến khả năng cao là phải tăng phí dịch vụ.

Vậy có giải pháp nào để giải quyết vấn đề nói trên không? Vấn đề CLB sẽ chia sẻ riêng cho các thành viên chính thức của CLB và nhóm BQT trực thuộc CLB tại các buổi quán triệt do CLB tổ chức trong tháng 8/2024.

7.Một số công việc của BQT cần lưu ý sau khi Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn được áp dụng:

Một là, rà soát Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư để sửa đổi, bổ sung, cập nhật những quy định mới, thông qua tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất.

Hai là, phối hợp với đơn vị vận hành để xác định giá dịch vụ theo Luật mới. Trường hợp có thay đổi thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thông qua. Nếu hợp đồng đang thực hiện còn thời hạn mà vẫn muốn áp dụng theo Luật cũ đến hết hợp đồng thì cũng phải đưa ra xin ý kiến bằng Hội nghị hoặc phát Phiếu xin ý kiến để có cơ sở duy trì. Tuy nhiên phương án tối ưu là nên thực hiện việc áp dụng ngay.

Ba là, thành viên BQT chưa có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư nên tham gia các khoá đào tạo để được cấp Giấy chứng nhận và được tư vấn các giải pháp để thực hiện Luật nhà ở mới.

Trong khuôn khổ một bài viết tôi chỉ nêu khái quát một số vấn đề cơ bản, để các ban quản trị cần nắm rõ để chấp hành và vận dụng đúng.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân, rất mong nhận được các ý kiến đóng góp, trao đổi. Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)