skip to Main Content
Menu
096.3309768 clbvanhanhchungcu@gmail.com

Xác định phần nộp kinh phí vào quỹ bảo trì của các chủ sở hữu nhà chung cư

Hiện nay ở một số tòa nhà, việc xác định số kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu riêng của chủ đầu tư (hoặc có thể chủ đầu tư đã chuyển nhượng cho chủ sở hữu khác): văn phòng, thương mại, dịch vụ (trong đó có thể bao gồm cả phần diện tích tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, vì trong các văn bản pháp luật không đề cập đến chi tiết này, nhưng xét về mục đích sử dụng của nó: dịch vụ trông giữ xe ô-tô…, thì nó có thể coi đó là thuộc về khối dịch vụ của tòa nhà) vào quỹ bảo trì của tòa nhà diễn ra nhiều tranh cãi.

Nhiều ban quản trị (BQT) yêu cầu chủ đầu tư/chủ sở hữu của phần văn phòng, thương mại, dịch vụ phải nộp đủ khoản kinh phí 2%. Vậy điều đó có đúng không?

Trường hợp đó đúng đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại (Khoản 2, Điều 36, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư-Văn bản hợp nhất số: 08VBHN-BXD ngày 17 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây dựng).

Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại, theo khoản 3 Điều 36:

a) Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;

  1. b) Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều này;
  2. c) Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này;

Vậy quy định này phải chăng có điểm mâu thuẫn?

Câu trả lời là không, bởi vì bảo trì nhà chung cư theo Điều 105 của Luật nhà ở hiện hành: “Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”.

Đối với chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại, như vậy đã rõ phần đóng của họ cho quỹ bảo trì chung của tòa nhà, chỉ còn tầng hầm chưa có văn bản pháp luật nào trực tiếp đề cập đến.

Như đã trình bày ở đầu bài viết, các văn bản pháp luật hiện nay không đề cập trực tiếp đến tầng hầm, tuy nhiên có thể vận dụng tầng hầm vào trường hợp này để xác định phần kinh phí đóng góp cho quỹ bảo trì của phần diện tích tầng hầm thuộc chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu khác nếu đã chuyển nhượng).

Vậy nếu không đóng góp 2%, thì phần đóng góp này sẽ là bao nhiêu?

Theo điểm b, khoản 4, Điều 36 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư:

Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.

Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó.

Tại khoản 5, Điều 108 của Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.”

Như vậy, theo Luật nhà ở, tỷ lệ này đã được xác định trong Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, nhưng đa số hiện nay thường các Hợp đồng đã không có quy định về điểm này. Khi gặp trường hợp này, cư dân BQT phải thống nhất với chủ đầu tư/chủ sở hữu khác theo nguyên tắc: “Bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó”.

Đây chính là phần đóng góp của chủ đầu tư/chủ sở hữu khác vào quỹ bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà (không sử dụng vào bảo trì cho khu căn hộ và phần sở hữu chung của riêng khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Vậy BQT quản lý phần kinh phí này theo hai cách:

Một là, chủ đầu tư/chủ sở hữu khác chuyển toàn bộ phần tiền này vào quỹ bảo trì chung.

Hai là, chủ đầu tư/chủ sở hữu ứng trước cho tòa nhà theo kế hoạch bảo trì hàng năm/3 năm/5 năm sau đó quyết toán, hoặc khi có quyết toán thì chủ đầu tư/chủ sở hữu đóng góp.

Hy vọng đôi điều tôi phân tích ở trên giúp được một số BQT và cư dân các tòa nhà giải tỏa những băn khoăn của mình.

Nếu cần phải trao đổi thêm hoặc trao đổi các vấn đề khác liên quan đến quản lý bất động sản nói chung và quản lý, sử dụng nhà chung cư nói riêng, các bạn có thể trao đổi với tôi qua các số điện thoại: 0963309768 (FB), 0919679192 (zalo), e-mail: qlvh5svietnam@gmail.com).

Xin chân thành cảm ơn!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Bình Luận FaceBook

Đối tác

kich-thuoc-logo
logo-web-bach-thang
kich-thuoc-logo
kich-thuoc-logo
kich-thuoc-logo
kich-thuoc-logo
kich-thuoc-logo
kich-thuoc-logo
Back To Top
Copyright 2018 © CLB Quản Lý Tòa Nhà Hà Nội | Thiết kế bởi Web Bách Thắng