Tác động của Luật đầu tư mới đến quản lý vận hành chung cư
Luật đầu tư mới (số 61/2020/QH14) đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2021. Vậy Luật đầu tư mới có những điểm thay đổi gì tác động đến quản lý vận hành chung cư?
Một là, Luật đầu tư mới tiếp tục xác định kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Việc công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành chung cư theo Thông tư 06 của Bộ xây dựng đã không còn là quy định bắt buộc, tuy nhiên không đồng nghĩa với kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khỏi danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bởi theo quy định của pháp luật về đầu tư, một trong những điều kiện để kinh doanh có điều kiện, không cần đến Văn bản xác nhận, chấp thuận, các doanh nghiệp vẫn có thể kinh doanh nếu thỏa mãn: “Các yêu cầu khác mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh mà không cần phải có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền”.
Như vậy doanh nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng để thực hiện theo các điều kiện mà pháp luật về nhà ở quy định mà không cần phải có xác nhận, chấp thuận dưới các hình thức văn bản quy định, cụ thể ở đây là văn bản xác nhận theo Thông tư 02 hoặc đăng tải thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản/Bộ xây dựng theo Thông tư 28.
Đó là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014:
“- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
– Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
– Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.”
Nếu doanh nghiệp không công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử thì sẽ phải chuẩn bị hồ sơ để chứng minh khi cần thiết, tương ứng với “hồ sơ đăng ký để đăng tải hiện tại bao gồm:
a) Bản sao có chứng thực giấy phép kinh doanh;
b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ (kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường) và danh sách cán bộ của các phòng, bộ phận này, kèm theo bảng lương (nhân sự có tham gia bảo hiểm xã hội);
Phòng/bộ phận kỹ thuật tối thiểu phải có 04 cán bộ/nhân viên được đào tạo tại trường chính quy, có bằng cấp chuyên môn về điện+ nước+ xây dựng.
c) Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư của các cán bộ, nhân viên của đơn vị. Ngoài ra đơn vị phải có số lượng nhất định về đào tạo và được cấp Giấy chứng nhận đào tạo PCCC (70% trở lên)
d) Sơ đồ tổ chức công ty…”
Như vậy, thay vì phải chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên để chứng minh đủ điều kiện, doanh nghiệp nên đăng tải thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản/Bộ xây dựng để chỉ phải cung cấp đường link cho khách hàng kiểm tra sẽ đơn giản hơn nhiều.
Điều cuối cùng là nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên đơn vị quản lý vận hành chung cư vẫn sẽ bị phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 66, Nghị định số 139, ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, hiện đang vẫn còn hiệu lực.
“…5. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:
a) Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;
c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;
d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;
đ) Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.
…
9. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này”.
Đến nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định 21/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Tuy nhiên các quy định trên không thay đổi.
Vì vậy, những đơn vị đang quản lý vận hành mà chưa đủ điều kiện và những đơn vị có dự kiến, kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư trong tươi lai nên lưu ý để thực hiện theo đúng quy định, tránh vi phạm dẫn đến bị xử lý hành chính, gây hậu quả xấu đến hoạt động kinh doanh của đơn vị.
Hai là, loại bỏ kinh doanh đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư khỏi danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Điều 75. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh: 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:
…
đ) Sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 175như sau:
“7. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.”;
Như vậy, các đơn vị đào tạo sẽ không phải gửi hồ sơ để Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện đào tạo nữa, mà đơn vị sẽ chủ động đào tạo và tự chịu trách nhiệm, chỉ cần chấp hành “Quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư” của Bộ Xây dựng. Hiện nay vẫn thực hiện theo Văn bản hợp nhất Số: 01/VBHN-BXD, ngày 12 tháng 01 năm 2019 của Bộ Xây dựng quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Về xử lý vi phạm, đến Nghị định 21/2020/NĐ-CP đã bãi bỏ hai nội dung của Điều 61, Nghị định 139:
Điều 61. Vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư (viết tắt là đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư)
1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Bãi bỏ;
b) Bãi bỏ;
c) Không có nhật ký giảng dạy;
d) Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư không đúng mẫu quy định;
đ) Không báo cáo tình hình đào tạo cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
e) Không lưu trữ hồ sơ đào tạo theo quy định.
2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Sử dụng tài liệu giảng dạy không phù hợp với chương trình khung theo quy định;
b) Không đảm bảo đủ thời lượng giảng dạy, chương trình theo quy định;
c) Cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học không đúng quy định.
3. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Mượn, thuê, cho mượn hoặc cho thuê tư cách pháp nhân để thực hiện hoạt động đào tạo;
b) Thực hiện hoạt động đào tạo khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận cơ sở đủ điều kiện được đào tạo.
4. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng quyết định công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo từ 06 tháng đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại khoản 2, điểm a khoản 3 Điều này.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc hủy bỏ kết quả đào tạo, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp đối với hành vi quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều này (trừ trường hợp cho mượn, cho thuê tư cách pháp nhân).
Trong thời gian tới, hai văn bản trên chắc chắn sẽ có thay đổi vì còn có các nội dung cần loại bỏ theo Luật đầu tư.
Như vậy, cơ sở đào tạo sẽ không phải xin cấp giấy phép, được đào tạo nếu đáp ứng đầy đủ các quy định của Văn bản hợp nhất số 01, tránh vi phạm để bị xử lý theo Nghị định 21/2020/NĐ-CP, trong đó đặc biệt lưu ý việc đào tạo phải đáp ứng một số yêu cầu cơ bản:
1.Sử dụng tài liệu giảng dạy phải phù hợp với chương trình khung theo quy định;
2.Đảm bảo đủ thời lượng giảng dạy, chương trình theo quy định; Có nhật ký giảng dạy; Lưu trữ hồ sơ đào tạo theo quy định.
3.Cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học đúng quy định: tổ chức đào tạo, kiểm tra và cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng mẫu quy định;
4.Báo cáo tình hình đào tạo cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Như vậy, việc bãi bỏ xin cấp phép trong đào tạo sẽ tạo điều kiện cho nhiều cơ sở có thể kinh doanh đào tạo, nhưng sẽ khó khăn cho các cơ sở mới, nếu không được đăng tải thông tin trên website của Bộ Xây dựng, sẽ khó thuyết phục được người học tham gia khi người học có tìm hiểu thông tin trên website trước khi tham gia khóa học.
Trên đây là một số nội dung thay đổi quan trọng, những người đang tham quản lý vận hành nhà chung cư: Chủ đầu tư, đơn vị QLVH, đơn vị tư vấn đào tạo, các ban quản trị cần nắm rõ để chấp hành và vận dụng đúng.
Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768(FB) hoặc 0919679192 (zalo) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!
Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)
Bình Luận FaceBook
