Vừa qua, tôi có nhận được ý kiến của một cư dân chung cư là bác Vũ Đình Luyến. Trong thư, bác thể hiện một số băn khoăn về lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư. Xin được có đôi điều trao đổi cùng bác, cũng là trao đổi cùng mọi người để cùng hiểu và thực hiện đúng quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trong một bài viết của mình, tôi có nếu quan điểm: “nếu HNNCC đã có nghị  quyết ủy quyền cho BQT lựa chọn đơn vị QLVH thì BQT có quyền phê duyệt (pháp luật về nhà ở nói chung và  chung cư nói riêng không cấm)” (xem https://caulacboquanlytoanha.vn/lua-chon-don-vi-quan-ly-van-hanh-nha- chung-cu/).

Bác Vũ Đình Luyến có đặt ra 2 vấn đề, vấn đề thứ nhất: Pháp luật có cấm HNNCC trao ủy quyền đại diện cho BQT thực hiện các công việc của mình hay không?

“Luật Nhà ở tại Khoản 3 Điều 102 quy định như sau:

“Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì HNNCC được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây: a)…thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

1. b) Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của BQT nhà chung cư;
2. d) Quyết định lựa chọn đơn vị QLVH nhà chung cư ….”.

Tức là, theo Luật Nhà ở thì các vấn đề trên nhất thiết phải do HNNCC họp quyết định, bởi vì quy định của Luật có hiệu lực bắt buộc áp dụng (lưu ý là “Quyết định thông qua”, “Quyết định lựa chọn” khác về bản chất với “Quyết định cách thông qua”, “Quyết định cách lựa chọn”).

Mặt khác, Khoản 2 Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 có quy định “Cá nhân không được để  người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó”.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự thì HNNCC (là tổ hợp của nhiều cá nhân) không được ủy quyền đại diện cho BQT thực hiện các công việc mà HNNCC phải tự giải quyết theo Khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở”.

Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành được quyết định tại Hội nghị nhà chung cư là điều khẳng định chắc chắn. Tuy nhiên thực tế là việc tổ chức một Hội nghị nhà chung cư thành công là không phải là vấn đề dễ dàng, nếu như các tòa nhà trong việc ký kết hợp đồng quản lý vận hành lưu ý, thì thời gian kết thúc hợp đồng quản lý vận hành nên để trước khi Hội nghị nhà chung cư thường niên diễn ra thì có thể kết hợp thuận tiện hơn. Nếu không, thường sẽ phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường, rất khó thành công, nhất là đối với các chung cư, cụm chung cư có số hộ cư dân lớn. Ngoài ra, còn một số vấn đề bất khả kháng mang lại, như hiện nay là khi dịch bệnh covid-19 diễn ra phức tạp không thể tổ chức. Cho nên có một số tòa nhà đã ủy quyền cho BQT lựa chọn đơn vị quản lý vận hành (với sự tham gia của các ban ngành, đoàn thể tại chung cư và một số cư dân), nếu chặt chẽ hơn có thể phát phiếu xin ý kiến. Đây là 2 việc mà pháp luật chưa quy định trong văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên cũng không phải là hành vi bị cấm.

Ở đây bác dẫn Khoản 2 Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015 để đặt ra câu hỏi: phải chăng Hội nghị nhà chung cư không được ủy quyền cho BQT nhà chung cư?

Tuy nhiên, ở đây bác chỉ dẫn một ý, còn toàn bộ nội dung của nó là:

“Điều 134. Đại diện

1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.
3. Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.”

Khoản 1 Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 định nghĩa về quan hệ đại diện: “là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Như vậy Bộ luật dân sự 2015 đã chính thức cho phép một pháp nhân (chẳng hạn một công ty), có thể ủy quyền cho một pháp nhân khác xác lập và, hoặc thực hiện giao dịch cho mình. Điều này hoàn toàn phù hợp về mặt lý luận cũng như thông lệ trên thế giới.

Vậy giao dịch dân sự là gì: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Giao dịch dân sự thực chất là một loại sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự”.

Nếu là hành vi bị cấm thì việc ủy quyền đó phải là một giao dịch dân sự và cá nhân ủy quyền. Việc ủy quyền trên chưa có văn bản pháp luật nào định nghĩa một giao dịch dân sự và Hội nghị nhà chung cư cũng không phải là tổ hợp của nhiều cá nhân.

Như vậy, việc ủy quyền trên khẳng định không phải là một hành vi bị cấm (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/cong-dan-va-phap-luat-2/uy-quyen-va-cac-truong-hop-khong-duoc-uy-quyen).

Luật nhà ở hiện hành quy định tại “Điều 104. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư:

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

… l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật”.

Như vậy, việc ủy quyền trên có thể được xem là thực hiện công việc do Hội nghị nhà chung cư giao, việc đó lại không trái với quy định của pháp luật cho nên đó là hành vi hoàn toàn được phép làm.

Phân tích trên cũng đã làm rõ luôn vấn đề thứ hai mà bác đặt ra: Khi HNNCC đã giao các công việc của mình cho BQT, thì liệu BQT có đủ tư cách để thay mặt HNNCC thực hiện công việc đó hay không?

Chỉ cần các công việc đó không trái pháp luật và nằm ngoài phạm vi ủy quyền của Hội nghị nhà chung cư cho BQT thì BQT mới không đủ tư cách để thay mặt thực hiện. Một số công việc khác tuy chưa được liệt kê tại Khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở cũng có thể được thực hiện nếu như nó không trái với pháp luật.

Hy vọng đôi điều tôi phân tích ở trên giúp được bác Vũ Đình Luyến giải tỏa những băn khoăn của mình.

Nếu cần phải trao đổi thêm hoặc trao đổi các vấn đề khác liên quan đến quản lý bất động sản nói chung và quản lý, sử dụng nhà chung cư nói riêng, các bạn có thể trao đổi với tô qua các số điện thoại: 0963309768 (FB), 0919679192 (zalo), e-mail: qlvh5svietnam@gmail.com).

Xin chân thành cảm ơn!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)