Báo cáo tổng hợp ý kiến đóng góp cho Dự thảo Thông tư ban hành “Quy chế quản lý, sử dụng chung cư”
BÁO CÁO
Tổng hợp ý kiến đóng góp cho Dự thảo Thông tư ban hành
“Quy chế quản lý, sử dụng chung cư”
Kính gửi: – Bộ Xây dựng;
– Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Vừa qua, Câu lạc bộ (CLB) quản lý tòa nhà Hà Nội đã nhận được Công văn số 1622/BXD-QLN ngày 11/07/2019 của Bộ xây dựng về việc đóng góp ý kiến dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý sử dụng, chung cư mới. Trước hết, chúng tôi rất hoan nghênh việc làm trên của Bộ xây dựng, chân thành cảm ơn sự tín nhiệm của Bộ xây dựng đối với CLB quản lý tòa nhà Hà Nội trong việc lấy ý kiến đóng góp xây dựng Quy chế quản lý sử dụng, chung cư mới.
Thực hiện Công văn, CLB quản lý tòa nhà Hà Nội đã họp Ban điều hành để tổ chức triển khai, truyền đạt đến toàn thể các thành viên văn bản dự thảo để các thành viên nghiên cứu, đóng góp ý kiến gửi về Ban điều hành CLB.
Trên cơ sở đó, Ban điều hành CLB đã tổ chức một buổi sinh hoạt tập trung thảo luận để đi đến thống nhất nội dung báo cáo trình Bộ xây dựng. Nội dung ý kiến đóng góp của CLB quản lý tòa nhà Hà Nội tập trung vào những nội dung sau đây:
I.Đóng góp ý kiến vào những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung mà nội dung Dự thảo đã đề cập:
Ở đây chúng tôi chỉ đưa ra ý kiến vào một số nội dung cơ bản, các nội dung không đề cập chúng tôi nhất trí.
1.Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
“1. Quy chế này áp dụng … và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác)…”.
Về ý bổ sung này theo chúng tôi là không cần thiết, vì thực tế thời gian qua có nhiều căn hộ chung cư sử dụng không phải mục đích để ở: làm văn phòng, home stay…, gây khó khăn cho công tác quản lý, nếu dung khái niệm này có thể gây hiểu nhầm là cho phép được thực hiện các hành vi đó.
Liên quan đến vấn đề này có một loại hình căn hộ gây ra rất nhiều tranh luận trong thời gian vừa qua, đó là căn hộ khách sạn (condotel), phải chăng quy chế này sẽ được áp dụng với cả loại hình căn hộ này? Đề nghị Bộ xây dựng nên có văn bản pháp luật riêng để điều chỉnh loại hình căn hộ này.
2. Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư
Một là, về khoản 2: “2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Nhất trí bỏ phần diễn giải chi tiết, tuy nhiên cần nêu chi tiết hơn, vì với pháp luật xây dựng hiện nay có Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng và Thông tư 26/2016 của Bộ xây dựng về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, trong đó có quy định về hồ sơ quản lý vận hành và bảo trì công trình. Nên trong Thông tư mới cũng nên nêu rõ là “pháp luật về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng” để vận dụng cho sát.
Như vậy trong thông tư sẽ không còn Điểm b,c, d Khoản 2 Điều 5, nhưng tại các điều sau vẫn chưa được sửa tương ứng:
“Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. ..Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua”
Và “Điều 11. Bảo trì nhà chung cư
4. Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.
5. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này”
Như vậy cần phải sửa đổi tham chiếu sang Khoản 3, Điều 5 mới hoặc chỉ đề cập bỏ các từ “điểm..”, tuy nhiên nếu ghi chung chung sẽ rất khó vận dụng, nên Điều 6, Điều 11 cần diễn giải chi tiết, có thể tham chiếu sang quy định tại Phụ lục IV, Thông tư 26/2016 của Bộ xây dựng.
Một số hồ sơ có thể bàn giao ở dạng số hóa để thuận tiện, đơn giản, dễ khai thác sử dụng.
Hai là, về khoản 3:
Về Bản vẽ hoàn công, hiện nay pháp luật đã có quy định, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư thường bàn giao Bản vẽ hoàn công chưa thực hiện đúng quy định (do chủ đầu tư tự lập, không có phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc bản copy không có công chứng…), gây khó khăn cho ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành, thậm chí gây mâu thuẫn. Cho nên đề nghị nên ghi rõ thêm bàn giao “Bản vẽ hoàn công theo đúng quy định của pháp luật xây dựng…”.
Về Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình: Quy định đối với mục thiết bị nào quan trọng, cần thiết phải có lý lịch. Vì trong 1 Tòa nhà sẽ có hàng trăm, hàng nghìn thiết bị khác nhau. Làm thừa lại gây lãng phí nguồn lực chung mà không có giá trị sử dụng, hình thức hóa.
Ngoài ra nên xem xét bổ sung văn bản chấp thuận mô hình nhà ở, văn bản xác định sở hữu chung, riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3.Về Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu
+ Phần văn bản ủy quyền nên quy định có bên thứ ba xác nhận (chủ đầu tư/ban quản trị…).
+ Giấy ủy quyền nên có nội dung: Chủ sở hữu có thể ủy quyền cho người tham dự thay được tham gia Ban quản trị hay không? Nếu có xác định thời hạn ủy quyền, thì hết hạn ủy quyền người được ủy quyền trúng cử ban quản trị có bị miễn nhiệm hay không?
4. Điều 19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư
+ Theo Thông tư quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Văn bản hợp nhất số 03/2016 của Bộ xây dựng) thì các thành viên ban quản trị nhà chung cư là một trong những đối tượng áp dụng, cho nên Thông tư cần quy định: “Các thành viên ban quản trị phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư…”, chứ không phải khuyến khích. Cần thiết phải quy định thời gian để thành viên phải có chứng chỉ (ví dụ: sau khi được bầu tối thiểu 03 tháng phải có chứng chỉ…) và quy định nguồn kinh phí để đào tạo (nên trích từ kinh phí quản lý vận hành).
Đây là việc làm cần thiết vì thực tế hiện nay một số thành viên ban quản trị một phần nguyên nhân là do không được đào tạo nên không hiểu đúng về quyền và trách nhiệm của mình, dẫn đến cố tình thực hiện quá thẩm quyền, gây hậu quả nghiêm trọng, hoặc có tâm lý e ngại sợ vi phạm pháp luật trong thực hiện, dẫn đến trì trệ trong thực hiện, nhất là vấn đề sử dụng quỹ bảo trì ở một số chung cư hiện nay, không duyệt chi trong khi tòa nhà xuống cấp…
Thành viên BQT phải tham gia khóa học quản lý vận hành chung cư dành cho ban quản trị để bổ sung thêm những kiến thức cần thiết, tránh tư tưởng “kiêu binh”, tự thỏa mãn dẫn đến việc nắm không đầy đủ các quy định của pháp luật, thực hiện sai, gây hậu quả không đáng có. Việc đào tạo, sẽ giúp xây dựng được kỹ năng để thực sự quản trị được. Nên có quy định thời gian người trúng cử BQT phải hoàn thành việc có chứng chỉ, nếu không sẽ bị loại khỏi BQT, và phải bố trí nguồn kinh phí.
+ Bộ Xây dựng cần có tiêu chuẩn chặt chẽ hơn về những người đủ tiêu chuẩn tham gia BQT.
Theo Dự thảo Thông tư, một người không phải là chủ sở hữu căn hộ/diện tích khác trong chung cư cũng có thể tham gia hội nghị nhà chung cư nếu được ủy quyền và có thể được bầu vào ban quản trị (tuy nhiên Theo Dự thảo vẫn chưa bãi bỏ quy định tại điểm b, Điều 26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư: Thành viên BQT sẽ bị bãi miễn nếu không còn là chủ sở hữu?).
Đây là kẽ hở để một số thành phần cơ hội không phải chủ sở hữu cũng có thể tham gia BQT để mưu cầu lợi ích cá nhân, hoặc BQT được “dựng” lên theo ý định của một tổ chức để dễ bề điều khiền… Cho nên, thành phần tham gia BQT phải là chủ sở hữu thì mới chặt chẽ và lựa chọn được các thành viên đủ tiêu chuẩn.
Nên có một hệ thống tiêu chí chặt chẽ, chi tiết, cả về chất lượng và số lượng thành viên, để có thể lựa chọn được những thành viên thật sự có tầm, có tâm và có tài để thật sự có thể “quản trị” tòa nhà chung cư của mình.
5. Điều 22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
Về thẩm quyền công nhận Ban quản trị, theo chúng tôi nên mạnh dạn giao cho UBND cấp phường phê duyệt, không nên quy định UBND quận ủy quyền cho UBND phường, quy định như vậy có thể sẽ dẫn đến trường hợp thời gian phê duyệt bị kéo dài…; hoặc giữ nguyên như hiện tại.
6. Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư
Về khoản 3, điểm c nên quy định rõ: một chủ sở hữu căn hộ chỉ được nhận ủy quyền của một chủ sở hữu căn hộ khác, tránh tình trạng hiện nay do hiểu không đúng, một người nhận ủy quyền của nhiều người, dẫn đến số lượng tham gia hội nghị chung cư ít, chất lượng hội nghị không cao.
7. Điều 27. Đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư
Về khoản 4 nên giữ nguyên quy định, tránh trường hợp vận dụng sai, một số chung cư không phân chia riêng biệt phần diện tích thuộc sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật giữa phần căn hộ và phần diện tích khác không phải là căn hộ, tuy nhiên vẫn để tồn tại 02 ban quản lý, gây ra rất nhiều khó khăn cho quá trình quản lý vận hành, đặc biệt là công tác phòng cháy, chữa cháy. Nếu vẫn bổ sung thì cần phải quy định chi tiết hơn nữa để loại bỏ mâu thuẫn nêu trên.
II.Đóng góp ý kiến bổ sung một số vấn đề Bản dự thảo chưa đề cập:
1.Về tỷ lệ tham gia Hội nghị chung cư lần đầu, nên quy định số lượng đại diện chủ sở hữu tham dự: chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu các diện tích khác đã được bàn giao.
Việc lấy phiếu thăm dò ý kiến nên triển khai áp dụng cả Hội nghị chung cư bất thường và Hội nghị chung cư thường niên.
2. Về Điều 24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư
-Bộ XD nên ban hành 1 bộ quy chế mẫu (như nội quy) để làm cơ sở cho các BQT thực hiện.
– Về Quy chế thu chi tài chính của BQT nhưng còn quá chung chung, nhất là mức chi tiền bắt buộc phải thông qua Hội nghị nhà chung cư thì không đưa ra mức cụ thể. Kiến nghị: Nên có hướng dẫn chi tiết và cụ thể về các mức chi theo quy mô của mỗi chung cư. Có thể quy định không quá bao nhiêu % số tiền quỹ bảo trì theo kế hoạch chi trong một năm/hoặc tổng quỹ bảo trì…
3. Về ban quản trị:
+ Cần phải nghiên cứu xem xét chi tiết và cặn kẽ hơn nữa để có BQT theo hai hướng:
– BQT chuyên nghiệp, có kiến thức toàn diện về pháp luật, kiến trúc, xây dựng, tài chính kế toán, quan hệ công chúng…
– BQT nghiệp dư thì cũng phải được đào tạo nghiêm túc kiến thức toàn diện về quản lý chung cư và phải được kiểm tra sát hạch định kỳ hàng năm. Kiên quyết tránh việc học phất phơ hoặc mua chứng chỉ. Cơ sở đào tạo nào cấp chứng chỉ bừa bãi hoặc có nhiều thành viện BQT vi phạm pháp luật thì cần phải bị phạt nặng đến đóng cửa.
+ Cần có các quy chế cụ thể để Ban quản trị hoạt động hiệu quả.
+ Cần có quy định về thời gian tối đa phải lập ban quản trị mà không phụ thuộc vào, khi đó việc thành lập BQT không phụ thuộc vào tỷ lệ số căn hộ đã bàn giao.
+Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong mỗi tòa nhà lại có các sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư… Tuy nhiên, cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa có. Mặt khác, Luật Nhà ở nước ta quy định: Ban quản trị do các chủ sở hữu bầu ra và có trách nhiệm, quyền hạn rất lớn như thay mặt cư dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý quỹ bảo trì… Quyền hạn thì nhiều nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành bất động sản. Chính vì vậy, trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Từ những quyền hạn và nghĩa vụ được luật pháp quy định, chúng ta dễ dàng nhận ra Ban quản trị tòa nhà đang có chức năng như một doanh nghiệp. Tuy nhiên, khung pháp lý chi tiết để ban quản trị hoạt động giống như một công ty lại chưa tồn tại. Do đó, mô hình ban quản trị hiện nay rất khó thực thi trong thực tế.
Những vướng mắc này đặt ra yêu cầu phải thành lập một bộ phận hỗ trợ, tư vấn cách thành lập và phương thức hoạt động ban quản trị. Nếu Nhà nước có thể đứng ra chịu trách nhiệm thành lập bộ phận hỗ trợ này là tốt nhất. Trước tiên, chúng ta phải làm thí điểm, phải đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể để giúp Ban quản trị hoạt động hiệu quả sau đó sẽ nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn quốc. Hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều có các tổ chức quản lý nhà chung cư, với các quy định cụ thể về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích của chủ sở hữu. Đồng thời, sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị là hết sức cần thiết. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng… Tốt nhất nên xác định rõ tầng hầm thuộc sở hữu của ai, của chủ đầu tư hay các hộ cư dân trong chung cư?
Theo quan điểm của chúng tôi, chúng ta nên thành lập ban quản lý nhà chung cư theo mô hình tương tự như ban quản lý dự án đầu tư, bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện của các chủ sở hữu. Chính quyền địa phương hoặc Sở xây dựng sẽ là đầu mối thống nhất quản lý, giám sát các hoạt động của các Ban quản trị theo đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình.
+Kinh nghiệm cho thấy BQT gọn thì việc điều hành sẽ thuận lợi hơn, nên chăng có quy định “mở” để BQT có thể hình thành các tiểu ban (tổ) giúp việc: vận hành, truyền thông…, với phụ trách các tổ là thành viên của BQT còn các thành viên khác không nhất thiết phải là thành viên BQT mà chỉ cần là cư dân tích cực. Cần có quy định rõ ràng về cơ chế giám sát hoạt động của BQT: thay vì lập tổ kiểm tra khi cần thiết, liệu có nên hình thành Ban (tổ) giám sát, tổ kiểm tra, tự kiểm toán/thuê kiểm toán độc lập… như ở một số chung cư.
+Một thực tế đang xảy ra là ở không ít chung cư, việc thành lập BQT rất chậm, vậy quá thời gian theo luật định mà BQT vẫn chưa được lập thì ai sẽ là người đại diện cho cư dân? Nên chăng có quy định về Ban đại diện/ban quản trị lâm thời để tham gia vào quản lý vận hành chung cư trong giai đoạn này?
Thực tế thì một số tòa nhà cũng đã thực hiện việc lập ban đại diện, nhưng chưa có quy định cụ thể nên xảy ra tình trạng tự phát, không biết tổ chức và hoạt động sao cho hiệu quả, thậm chí có tòa còn có nhiều hơn một ban đại diện… Đa số những người tham gia đã tham gia ban đại diện sau này thường được bầu vào BQT, cho nên có thể coi đây cũng là quá trình để cư dân có thêm lựa chọn để xây dựng được một BQT xứng tầm đối với tòa nhà của mình. Cũng có thể đây là giải pháp tình thế hợp lý khi chưa có BQT, cư dân vẫn có người đại diện. Nên chăng ban đại diện sẽ được thực hiện vai trò như BQT, trừ việc tiếp nhận và sử dụng quỹ bảo trì?
+Cần có các chế tài cụ thể xử lý các vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư để giúp BQT thể hiện vai trò của mình. Hiện nay quy định chung chung, nhưng thiếu chế tài để BQT có thể răn đe các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bổ sung thêm cơ chế ra quyết định cho Ban quản trị. Hiện nay, một số tòa nhà thực hiện bằng cách xây dựng theo kiểu Hương ước, nhưng chưa thiếu tính pháp lý và chưa đủ sức răn đe, vì việc phạt tiền chỉ có cơ quan Nhà nước mới ra quyết định xử phạt, mà các cơ quan Nhà nước lại thiếu quyết liệt, sâu sát trong vấn đề này.
4.Về quỹ bảo trì:
+ Về việc bàn giao quỹ bảo trì, thiếu chế tài để xử lý và chưa được xử lý một cách quyêt liệt. Trong văn bản pháp luật mới cần quy định rõ hơn về thời gian tối đa CĐT phải hoàn thành việc bàn giao, nếu không sẽ phải áp dụng các chế tài được quy định chi tiết, có tính khả thi và được triển khai thực hiện một cách quyết liệt.
+ Đề nghị bổ sung qui định công khai Tài khoản quỹ bảo trì khi mua bán nhà và chuyển tiền theo đợt thanh toán để người mua nắm được tiền nộp bao nhiêu và được giữ ở đâu. Hạn chế khâu khó khăn trong việc bàn giao quỹ bảo trì sau khi đưa vào vận hành, thực chất đây là hành vi chiếm dụng vốn của người khác, trái pháp luật.
CĐT phải mở và công khai số tài khoản này ở một tổ chức tín dụng các chủ sở trước khi nhận bàn giao nhà đều phải nộp 2% quỹ bảo trì vào tài khoản này và được cấp giấy xác nhận đã nộp . Tài khoản này chỉ được phép giao dịch khi có quyết định bàn giao giữa BQT toà nhà với CĐT . Nếu tài khoản này bị sử dụng bị sử dụng sai mục đích hoặc thiếu hụt mất mát thì tổ chức tín dụng đó phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
+ Quy định chi tiết. mạch lạc các nội dung chi của quỹ bảo trì và quỹ vận hành, bổ sung một số chi phí liên quan đến quan trắc môi trưởng, xử lý nước thải… vào chi quỹ bảo trì.
Trong việc quản lý chung cư hiện nay giữa BQL và BQT cùng cư dân đều có những sự khó khăn nhất định khi chi từ quỹ bảo trì để sửa một vấn đề gì đó thuộc hạ tầng sở hữu chung của tòa nhà. Trên thực tế hiện nay vì đối với các nhà chung cư khi đã hình thành được BQT thì việc điều hành và phê duyệt chi quỹ này ra sao là việc khá khó khăn với nhiều BQT hiện nay do bởi không tìm được tiếng nói chung và sự thống nhất giữa các thành viên với nhau (bao gồm cả thành viên CĐT) vì mỗi người lý giải các hạng mục được chi theo một cách khác nhau và dẫn đến nơi có tiền thì hạ tầng cũng xuống cấp vì không ai dám chi, nơi ít tiền thì phải đắn đo vì băn khoăn không biết nên chi không vì sợ sai do trong thông tư 02 không đề cập chi tiết.
Để nhằm làm rõ hơn cho điều này, chúng tôi đề nghị xây dựng các Nhóm mã code cho các hạng mục bảo trì thuộc các nhóm khác nhau như: Điện, Nước, Cơ, Hạ tầng… sau đó chi tiết với các nhóm này là phụ lục đính kèm theo, qua đó sẽ rất dễ dàng cho việc chi bảo trì mà không bị lùm xùm, đồng thời cũng minh bạch.
Hiện nay, được biết Hiệp hội kỹ sư trưởng Hà Nội cơ bản đã xây dựng được Danh mục này. CLB quản lý tòa nhà Hà Nội sẵn sàng phối hợp với Hiệp hội kỹ sư trưởng Hà Nội để tham mưu cho Bộ xây dựng về việc ban hành Danh mục này.
+ Đối với các chung cư được đưa vào sử dụng và các bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân) chưa phân định được sở hữu chung riêng, thì cần phải có quy định về việc tiến hành thương thảo và thống nhất rõ về vấn đề này ngay. Việc này sẽ được khắc phục bằng cách kiểm tra lại các điều khoản của giấy phép đầu tư và xem việc thanh quyết toán công trình của cơ quan thuế đã bao gồm các hạng mục nào. Bất kỳ hạng mục nào đã được dùng vào kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân. Tuy nhiên để thực hiện điều này cần có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan Nhà nước, bởi việc kiểm toán sẽ không dễ thực hiện do vấn đề kinh phí; việc đưa ra khởi kiện để xử lý tại tòa án cũng là một công việc không hề đơn giản.
5. Về Điều 38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư
+Nên bổ sung quy định về trường hợp chủ đầu tư chung cư bán cho chủ đầu tư khác, trong trường hợp đó chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm đối với chung cư như đối với chủ đầu tư cũ, tránh trường hợp hiện nay sau khi chuyển nhượng một số chủ đầu tư chỉ quan tâm đến quyền lợi mà chối bỏ một phần trách nhiệm của mình.
+Kiến nghị: Khi chủ đầu tư đương nhiên có ít nhất 01 phó BQT mà không cần phải thông qua bầu chọn thì hãy để việc bầu chọn những thành viên còn lại của BQT chỉ do cư dân thực hiện mà không có sự tham gia của chủ đầu tư nữa.
+Xem xét lại vai trò CĐT tham gia thành viên BQT theo hướng chỉ 1-2 năm sau khi bàn giao cho BQT và tối đa là sau 05 năm hết thời hạn bảo hành Nhà chung cư theo qui định của Luật Nhà ở. Vì thực sự vai trò vị trí này không đóng góp gì nhiều cho cộng đồng dân cư.
6. Về bảo hiểm chung cư:
Chung cư tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, cho nên ngoài các biện pháp kỹ thuật để phòng ngừa, cần chú ý đến việc mua bảo hiểm: cháy nổ và các rủi ro đặc biệt, trách nhiệm công cộng của đơn vị quản lý vận hành, trách nhiệm pháp lý. Tuy nhiên chưa có hướng dẫn rõ ràng về nguồn kinh phí để thực hiện, giải pháp tốt nhất là nên quy định đưa vào yếu tố cấu thành giá dịch vụ.
Bổ sung qui định về bảo hiểm bãi trông giữ xe: Yêu cầu phải mua bảo hiểm và tính vào tiền gửi xe đối với bãi đỗ xe và tính vào phí dịch vụ đối với bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Để phòng tránh những rủi ro bất ngờ, thiệt hại lớn và do bên thứ 3 để tài sản của mọi cư dân đều được an toàn, bảo vệ trong cả những tình huống xấu nhất.
7. Về giá dịch vụ quản lý vận hành:
Nhà nước sau khi đã có quy định phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý. Khi có bộ tiêu chuẩn này, chúng ta mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.
Thông tư 31 quy định việc xếp hạng nhà chung cư áp dụng với các dự án nhà chung cư đã hoàn thành. Việc phân hạng nhà chung cư, theo Thông tư 31 không hoàn toàn bắt buộc với tất cả tòa nhà mà chỉ áp dụng khi có đề nghị của chủ đầu tư, ban quản trị, chủ sở hữu nhà chung cư. Thông tư tuy đã được ban hành, song hiện vẫn chưa mấy phát huy hiệu quả. Bởi vì phân hạng chung cư là tiêu chí quan trọng để hình thành ra mức phí dịch vụ hàng tháng mà các cư dân sẽ phải nộp. Điều này sẽ mang lại sự minh bạch cho thị trường chung cư vốn đang phát triển mạnh tại các đô thị lớn. Tuy nhiên quy định này lại không bắt buộc và đây cũng chưa được coi là cơ sở để xây dựng khung giá dịch vụ. Giá dịch vụ tại các tỉnh thành phố đều đưa ra một mức chung chung, khoảng cách giữa hai mức giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch rất lớn mà đáng ra phải đưa ra từng mức giá cho các hạng chung cư.
Giá dịch vụ hiện nay có mức tối thiểu rất thấp, dẫn đến không đủ kinh phí để thuê đơn vị quản lý, hoặc bộ máy quản lý bị rút gọn dưới mức tối thiểu, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ, tiềm ẩn rủi ro. Giá dịch vụ thấp cũng dẫn đến không thu hút được nhân tài, ảnh hưởng đến chất lượng nhân sự quản lý vận hành. Phải làm sao để mức lương, hệ số cơ bản của cán bộ, nhân viên đơn vị quản lý vận hành trong các dự án tòa nhà theo tiêu chí xây dựng theo các diện tích và tổng căn hộ.
Việc phân định chung / riêng chưa rõ ràng ngay từ đầu dẫn đến khó phân định, xác định chính xác mức phí dịch vụ từng đối tượng, xảy ra tranh chấp giữa CĐT – Cư dân: liên quan tỉ lệ phiếu bầu trong HNNCC, phí bảo trì, phí dịch vụ… Cho nên việc phân định cần khớp với việc phân khai Kế toán khi Hạch toán. Chi phí bảo trì sửa chữa phân bổ theo chung riêng cần có sự thống nhất giữa các bên, chủ sở hữu và áp dụng tính theo diện tích. Vậy cần sự hợp tác và trách nhiệm, đặc biệt vao trò của CĐT cần được đẩy lên gắn trách nhiệm với dự án.
Cách tính phí dịch vụ cho từng diện tích nên quy định rõ áp theo công thức: ví dụ theo công thức thường áp dụng hiện nay là hệ số cư dân:1.0, tầng hầm: 0.5, văn phòng, dịch vụ: hệ số 1,5-2, chứ không quy định chung như hiện nay.
III. Một số đề nghị khác có liên quan:
1.Trong pháp luật về nhà ở nên quy định chi tiết về những điều kiện để khởi công một dự án chungcư. Nếu chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư không được khởi công. Vi phạm điều này, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt rất nặng, thậm chí bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.
Điều này có thể đăng công báo sau khi công bố các đơn vị vi phạm sẽ tạo ra tính minh bạch. Ngoài ra, luật cũng quy định việc góp vốn mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này. Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và khi đủ điều kiện thì cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định)…
Nếu như chiến lược nhà ở của Việt Nam chú trọng phát triển chung cư, có lẽ cũng nên ưu tiên trong việc phát triển bộ luật này và nên có lộ trình để Chương mục quy định này thực sự hữu ích trong điều kiện phát triển của Việt Nam, đừng để “mất bò mới lo làm chuồng” như nhiều rủi ro liên quan mà chúng ta đã trải qua.
2.Về PCCC cho chung cư:
+Bổ sung qui định về biện pháp kỹ thuật về đảm bảo chống cháy lan giữa các loại tài sản chung/ riêng cho các chủ sở hữu khác nhau (cá nhân, tập thể). Để tránh những tranh chấp, phiền toái phát sinh sau khi xảy ra sự cố, rủi ro. Nhất là những Tòa nhà hồn hợp: Căn hộ, trung tâm thương mại, chỗ đỗ xe.
+Ngoài ra để hạn chế rủi do, do trang, thiết bị PCCC thường được trang bị ở mức tối thiểu theo tiêu chuẩn để hạn chế chi phí đầu tư dự án, thiếu trang thiết bị để xử lý nhanh khi bắt đầu đám cháy, để đảm bảo an toàn tài sản và con người, cần có quy định để CĐT trang bị từ ban đầu hoặc BQT xem xét bổ sung mua sắm (bình khí CO2, mặt nạ phòng độc, trang phục cứu hỏa…) bằng Quỹ bảo trì
3.Đối với các công ty quản lý vận hành:
-Cần có vai trò của một HIỆP HỘI để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và điều tiết, tạo ra bố trí được nguồn nhân lực có chất lượng cao và phù hợp đối với các doanh nghiệp, đối với từng dự án cụ thể.
Với mục đích là có thể vươn tới xây dựng Hiệp hội, các tập đoàn mạnh về quản lý tòa nhà để bảo vệ quyền lợi, cũng như tạo điều kiện thuận lợi để cho các đơn vị thành viên phát triển. CLB quản lý tòa nhà Hà Nội ra đời mong muốn góp phần vào việc xây dựng Hiệp hội, đề nghị Bộ xây dựng và các cơ quan liên quan hỗ trợ, để sớm có một hiệp hội quản lý bất động sản trong phạm vi cả nước, với các thành viên tại các tỉnh thành là các chi hội/CLB.
-Cần quan tâm đến vấn đề đào tạo nhân lực: Hiện tại nghề quản lý tòa nhà chủ yếu mới đang chỉ mang tính chất đào tạo ngắn hạn. Chủ yếu vẫn là nghề dạy nghề và do các doanh nghiệp quản lý tự xây dựng hoạt động đào tạo, phát triển nhân sự cho phù hợp với nhu cầu của mình. Cần có các trường Đại học, Cao đẳng, trường dạy nghề có chuyên ngành đào tạo chính quy về lĩnh vực QLVH Tòa nhà.
Trên đây là một số ý kiến đóng góp của CLB quản lý tòa nhà Hà Nội, rất mong Bộ xây dựng tiếp thu để hoàn thiện Dự thảo Thông tư đạt chất lượng, hiệu quả và đáp ứng được những mong muốn, kỳ vọng, hài hòa lợi ích của đại đa số các chủ thể tham gia quản lý, vận hành chung cư.
Trân trọng!
TM. CLB QUẢN LÝ TÒA NHÀ HÀ NỘI
CHỦ TỊCH TRẦN KHÁNH