HỒ SƠ NHÀ CHUNG CƯ

Phần 1.Theo quy định của pháp luật hiện hành về chung cư:
1.Thông tư 02, hồ sơ này bao gồm:
-Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt);
HỒ SƠ PHÁP LÝ DỰ ÁN
1. Giấy phép chấp thuận đầu từ
2. Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500
3. Giấy phép xây dựng dự án
4. Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất đối với nhà nước
5. Giấy phép thu hồi và bàn giao đất
6. Biên bản nhiệm thu phần móng tòa nhà.
-Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
-Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập;
-Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.
2.Ngoài ra có thể vận dụng theo Thông tư 26/2016 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, được quy định tại Phụ lục IV
DANH MỤC HỒ SƠ PHỤC VỤ
QUẢN LÝ, VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc dự án thành phần của cấp có thẩm quyền kèm theo báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng công trình.
2. Nhiệm vụ khảo sát, báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo).
5. Các kết quả quan trắc, đo đạc, kiểm định chất lượng công trình, thí nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
6. Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình.
7. Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.
8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư và thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Phần 2. Hồ sơ và các bản vẽ nhà chung cư theo tài liệu của Bộ Xây dựng:
1. Hồ sơ nhà chung cư
Có thể phân hồ sơ nhà chung cư thành 2 nhóm: hồ sơ giao cho người mua nhà và hồ sơ chủ đầu tư bàn giao cho ban quản lý nhà chung cư.
• Hồ sơ giao cho người mua nhà, gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua nhà (bao gồm cả phụ lục hợp đồng)
– Các bản vẽ hoàn công: mặt bằng tầng, mặt bằng căn hộ, chi tiết sơ đồ đường điện (nguồn ổ cắm, chiếu sáng…), nước (cấp, thoát nước), mạng, chi tiết vật tư dùng trong ốp lát, ống nước điều hòa (nếu có)
– Danh mục vật tư, trang thiết bị sử dụng trong căn hộ. Đi kèm với danh mục này là hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất.
– Các hồ sơ bàn giao khác như: nội quy tòa nhà, nội quy và hướng dẫn sử dụng các dịch vụ tiện ích của tòa nhà chung cư, v.v…
• Hồ sơ bàn giao cho ban quản lý nhà chung cư
– Hồ sơ hoàn công (chủ yếu là bản vẽ): gồm các bản vẽ đầy đủ như các bản vẽ bàn giao cho người sử dụng. Ban quản lý có trách nhiệm quản lý, lưu giữ làm cơ sở giái quyết các vấn đề có thể phát sinh sau này.
– Danh mục tài sản và trang thiết bị trong tòa nhà (vật dụng thuộc khu công cộng) và các hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất kèm theo. Danh mục này giúp định giá tài sản đầu tư, là cơ sở để tính giá trị bảo hiểm của nhà chung cư (bao gồm các loại bảo hiểm như bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm rủi ro tài sản, bảo hiểm trách nhiệm công cộng cho bên thứ ba…)
– Các hồ sơ pháp lý để tòa nhà đi vào hoạt động:
o Giấy phép xả thải
o Chứng nhận phòng cháy chữa cháy
o Các loại giấy xác nhận tương ứng cho các bộ phận của công trình, đảm bảo đủ điều kiện để đưa vào hoạt động.
o V.v…
2. Các bản vẽ nhà chung cư
Tương ứng với hồ sơ nhà chung cư, các bản vẽ cần có bao gồm:
– Bản vẽ kiến trúc: thể hiện hình dáng, kích thước tòa nhà cũng như các khu căn hộ, khu công cộng, khu dịch vụ v.v…
Yêu cầu đầy đủ các bản vẽ mặt đứng, mặt bên, mặt cắt của tòa nhà, mặt bằng các tầng; bản vẽ chi tiết các cấu kiện điển hình như cửa ra vào, cửa sổ, chi tiết ốp lát, trang trí, mặt bằng điển hình của nhà vệ sinh, phòng bếp và các thiết bị đi kèm v.v…
Bản vẽ kiến trúc cung cấp các kích thước thực tế của công trình, là cơ sở để xác định diện tích sử dụng từ đó triển khai các hạng mục thi công cũng như là cơ sở xác định diện tích trong thanh quyết toán giá trị dự án.
Trong mỗi bản vẽ cần có đầy đủ các chú thích đi kèm.
– Bản vẽ kết cấu: gồm mặt bằng kết cấu các tầng, các chi tiết dầm, cột, vách, cầu thang, và các nút có cấu tạo phức tạp, đặc biệt v.v…
Bản vẽ kết cấu thể hiện chi tiết cấu tạo của các bộ phận chịu lực chính cho tòa nhà chung cư, cấu tạo, chủng loại bê tông, cốt thép được sử dụng. Dựa vào bản vẽ kết cấu, người thi công có thể triển khai các bản vẽ shop drawing phục vụ công tác thi công từng cấu kiện tại hiện trường.
Trên bản vẽ kết cấu yêu cầu có đầy đủ chú thích về mác các vật liệu chịu lực được sử dụng và bảng thống kê cốt thép. Đây là cơ sở tiến hành bóc tách lập dự toán cho công trình.
– Bản vẽ hệ thống điện kỹ thuật: gồm các bản vẽ thể hiện mặt bằng bố trí đường dây kỹ thuật (mạng lưới dây điện, mạng viễn thông, tivi, điện thoại, camera quan sát, hệ thống loa – âm thanh…)
Yêu cầu các bản vẽ phải có đầy đủ chú thích cho các ký hiệu sử dụng. Kèm theo đó là danh sách thống kê các vật liệu, thiết bị theo thiết kế (đầy đủ mô tả về thiết bị).
Sơ đồ nguyên lý vận hành cần được mô tả đơn giản, dễ hiểu đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc về kỹ thuật điện.
– Bản vẽ hệ thống cấp, thoát nước: tương tự như hệ thống điện kỹ thuật, bản vẽ hệ thống cấp thoát nước của nhà chung cư cần được thể hiện chi tiết, đầy đủ đối với mỗi tầng, mỗi bản vẽ phải có chú giải rõ ràng cho các ký hiệu đã sử dụng.
Sơ đồ nguyên lý cấp, thoát nước cũng cần được thể hiện. Tương tự với chi tiết thiết bị vệ sinh, cấp nước v.v…
Ngoài ra, cần có bảng tổng hợp khối lượng vật tư, thiết bị phục vụ hệ thống cấp, thoát nước này.
Các bản vẽ điện, nước sẽ được bàn giao cho Người sử dụng căn hộ sau này, đây là cơ sở để người sử dụng căn hộ đối chiếu khi tiến hành sửa chữa, tân trang hoặc có những hành động thay thế liên quan đến dịch vụ điện, nước.
– Bản vẽ hệ thống phòng cháy chữa cháy: gồm mặt bằng bố trí dụng cụ chữa cháy từng tầng (bình cứu hỏa, vòi nước chữa cháy, rìu phá chướng ngại v.v…), vị trí các điểm đặt thiết bị, cảm ứng báo cháy, vị trí những nguồn điện cần ưu tiên bảo vệ, nguồn điện cho máy bơm v.v…
Yêu cầu có đầy đủ sơ đồ cấp nước cứu hỏa, chi tiết cụm bơm cứu hỏa.
Bảng thống kê các dụng cụ phục vụ công tác phòng cháy chữa cháy v.v…
– Bản vẽ thông gió: gồm bản vẽ mặt bằng điều hòa không khí các tầng, mặt bằng bố trí hệ thống thông gió, thông hơi cho từng tầng (đặc biệt lưu ý hệ thống thông gió cho tầng hầm).
Một yêu cầu đối với các công trình hiện nay, đó là sơ đồ hoạt động của hệ thống tạo áp cho cầu thang thoát hiểm. Đi kèm hệ thống này là các cảm biến khói, khi xảy ra cháy nổ, cảm biến hoạt đồng sẽ kích hoạt hệ thống quạt gió, tránh đẩy khỏi vào cầu thang thoát hiểm.
Các bản vẽ cần lưu ý có đủ chi tiết hướng dẫn, chú giải nguyên lý hoạt động của từng hệ thống, và nêu rõ các tiêu chuẩn tương ứng.