ĐƠN VỊ ĐỦ ĐIỀU KIỆN QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 (Nghị định 95) và Bộ xây dựng ban hành Thông tư số Số: 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/204 (Thông tư 05) về việc Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Về luật nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội tôi đã có 03 bài viết khái quát một số điểm mới để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Ở bài viết này tôi xin được chủ yếu đề cập đến nội dung: đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư (QLVH).

1.Quy định về “Đơn vị đủ điều được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư”:

Đơn vị QLVH chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo đơn vị có “đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” của Bộ Xây dựng/Sở xây dựng (theo quy định tại Điều 150 của Luật nhà ở và Điều 84, 85 của Nghị định 95).

Từ ngày 01/08/2024 trở đi, việc xác nhận đơn vị “đủ điều kiện” sẽ chứng minh bằng “văn bản thông báo đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định”, của Bộ xây dựng/Sở xây dựng nơi đơn vị đặt trụ sở chính và có thời hạn 05 năm, hết hạn sẽ phải nộp hồ sơ mới, chứ không phải không quy định thời hạn như trước kia. Đơn vị QLVH nếu hồ sơ đáp ứng, được công nhận sẽ nhận được cả văn bản thông báo và đăng tải thông tin trên website của Bộ xây dựng/Sở xây dựng.

Tuy nhiên cần phải lưu ý rằng, quy định trên sẽ được áp dụng ngay đối với các đơn vị chưa từng được Bộ xây dựng/Sở xây dựng công nhân. Còn đối với các đơn vị đã được công nhận trước ngày 01/08/2024 theo thông tư 02/thông tư 28/thông tư 06 (riêng theo thông tư 02 có văn bản công nhận nhưng không quy định thời hạn/được đăng tải thông tin trên website Bộ xây dựng/Sở xây dựng), sẽ có thời hạn thực hiện chuyển tiếp là 12 tháng để nộp hồ sơ (quy định tại Điều 95: Quy định chuyển tiếp của Nghị định 95).

Sau 12 tháng (từ 01/08/2025), nếu không nộp hồ sơ mới sẽ bị xoá tên khỏi danh sách công nhận, không đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là điểm mà các đơn vị QLVH cần lưu ý và các Ban quản trị cũng nắm được khi xây dựng hồ sơ mời thầu lựa chọn đơn vị QLVH cho nhà chung cư của mình.

2.Điều kiện đáp ứng để công nhận, cũng là hồ sơ mà các đơn vị cần chuẩn bị để nộp lên Bộ Xây dựng/Sở xây dựng như sau:

-Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy tờ tương đương do cơ quan Cấp có thẩm quyền cấp cho đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp (công ty CP/TNHH…), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Trong ngành nghề kinh doanh phải thể hiện có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc quản lý bất động sản (thể hiện chi tiết trong bố cáo thành lập doanh nghiệp hoặc Giấy xác nhận thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp…).

-Có các bộ phận (phòng/ban…) về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Trưởng/phó của các bộ phận này và đội ngũ nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành, cùng với ban giám đốc/người đại diện theo pháp luật, tất cả đều phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, theo mẫu quy định tại Phụ lục XIII của Nghị định 95, như vậy là những cá nhân tham gia đào tạo sau ngày 01/08/2024 mới có loại Giấy chứng nhận này. Trên thực tế một số nơi vẫn chấp nhận Giấy chứng nhận theo quy định cũ, nhưng phải đảm bảo còn hạn (trong vòng 05 kể từ ngày cấp đến thời điểm nộp hồ sơ).

Trong số này bộ phận kỹ thuật phải có có nhân sự có trình độ chuyên môn về xây dựng, kỹ thuật điện, nước (những người này phải có văn bằng tốt nghiệp từ trình độ trung cấp trở lên); bộ phận PCCC cũng phải có nhân sự được đào tạo chính quy tại Đại học PCCC (bằng đại học/trung cấp, có nơi có thể chấp nhận các chứng chỉ đào tạo của Đại học PCCC cấp như Bồi dưỡng kiến thức PCCC và CHCN theo Nghị định 79/2014/NĐ-CP…); ngoài ra chứng chỉ đào tạo/huấn luyện về nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy (theo quy định pháp luật về PCCC)-nội dung này các bộ phận khác cũng phải đáp ứng (toàn bộ hoặc phần lớn, tuỳ theo bộ phận).

Do đó hồ sơ cần nộp sẽ bao gồm: văn bản đề nghị, danh sách các phòng/ban trực tiếp tham gia QLVH kèm theo tất cả bản sao chứng thực giấy tờ đăng ký kinh doanh của đơn vị để chứng minh có chức năng QLVH; Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, văn bằng, chứng chỉ chứng minh…

Quá trình thụ lý hồ sơ nếu phát hiện mượn giấy tờ chứng minh nhân viên của đơn vị khác được công nhận thì có quyền từ chối công nhận, đây là vấn đề đơn vị cần lưu ý. Cho nên ngoài việc cung cấp danh sách, có thể sẽ phải nộp bổ sung các giấy tờ để chứng minh đây là nhân sự của đơn vị mình (bảng lương, hợp đồng lao động chứng minh có đóng bảo hiểm xã hội…), giấy tờ chứng minh đang hoạt động tại đúng địa chỉ theo đăng ký kinh doanh.

3.Nơi nộp hồ sơ: nộp trực tiếp tại Văn phòng thủ tục hành chính một cửa của Bộ xây dựng/Sở xây dựng theo dịch vụ hành chính công (có thể nộp trực tuyến nếu các văn bằng, chứng chỉ được chứng thực điện tử)…

Do vậy, các đơn vị QLVH cần rà soát, chuẩn bị nộp hồ sơ mới để được công nhận “đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” theo quy định mới. Đồng nghĩa với việc phải có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo để đội ngũ nhân sự đạt “chuẩn” để được công nhận đủ điều kiện.

Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)