TẠI SAO PHẢI LÀM THỦ TỤC XIN CÔNG NHẬN ĐỦ ĐIỀU KIỆN QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023?

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 (Nghị định 95) và Bộ xây dựng ban hành Văn bản hợp nhất số: 08/2025/VBHN-BXD ngày 09/07/2005 (VBHN 05) về việc Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Về luật nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội tôi đã có một số bài viết khái quát một số điểm mới để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Ở bài viết này tôi tập trung trao đổi về: tại sao các đơn vị quản lý vận hành (QLVH) phải làm thủ tục xin công nhận đủ điều kiện (QLVH) nhà chung cư.

Luật nhà ở năm 2023 tại Điều 198. Quy định chuyển tiếp đúng là có quy định:

“Đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải thông tin theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm thủ tục đề nghị có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật này, trừ trường hợp có thay đổi về thông tin, nội dung cung cấp dịch vụ hoặc không đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này”.

Một số đơn vị đã được đăng tải thông tin trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có quan điểm rằng căn cứ vào quy định này, tuy nhiên đây là một quan điểm chưa chính xác, bởi các lý do sau đây:

Một là, việc thay đổi về thông tin, nội dung cung cấp dịch vụ thì đa số các đơn vị phải có thay đổi; để “đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này” theo quan điểm của tôi chắc chắn các đơn vị không đáp ứng, bởi vì:

Luật nhà ở trước đây quy định đơn vị đủ điều kiện QLVH:

“…-Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

– Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng…”

Luật nhà ở năm 2023 quy định:

“…b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

1. c) Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư…”.

Nghị định 95 có cụ thể thêm quy định tại Điều 84 về điều kiện và hồ sơ đề nghị Thông báo đủ điều kiện QLVH nhà chung cư: người quản lý, nhân viên phải có “trình độ từ trung cấp trở lên chứng minh về chuyên môn nghiệp vụ” và “Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, theo mẫu quy định tại Phụ lục XIII của Nghị định 95”, như vậy là những cá nhân tham gia đào tạo sau ngày 01/08/2024 mới có loại Giấy chứng nhận này.

Như vậy Luật đã có nhiều khác biệt:

Thứ nhất, về cơ cấu tổ chức: có thêm các phòng, ban “chăm sóc khách hàng, phòng cháy, chữa cháy và bộ phận khác có liên quan”, không còn bộ phận dịch vụ.

Để đáp ứng thì các đơn vị phải thành lập thêm các phòng, ban mới: phòng cháy, chữa cháy… , điều chỉnh từ “dịch vụ” thành “chăm sóc khách hàng”. Như vậy là đã có thay đổi “về thông tin, nội dung cung cấp dịch vụ”.

Cùng với đó là người quản lý, nhân viên một số vị trí không đáp ứng được yêu cầu về trình độ chuyên môn nghiệp vụ vì trước đây không có yêu cầu trình độ về trung cấp trở lên, nhất là về chuyên môn phòng cháy, chữa cháy thì phần lớn đều không có… Và một điều chắc chắn là không thể có “Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, theo mẫu quy định tại Phụ lục XIII của Nghị định 95”, nên không thể đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2023.

Hai là, các văn bản pháp luật nói trên đã có quy định: Đơn vị QLVH chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo đơn vị có “đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” của Bộ Xây dựng/Sở xây dựng (theo quy định tại Điều 150 của Luật nhà ở và Điều 84, 85 của Nghị định 95).

Còn đối với các đơn vị đã được công nhận trước ngày 01/08/2024 thực hiện theo các thông tư 02/thông tư 28/thông tư 06, chỉ riêng theo thông tư 02 là được cấp văn bản công nhận, nhưng không có quy định về thời hạn, khác với quy định mới là “có thời hạn 05 năm”.

Như vậy, tất cả nếu không có văn bản theo quy định mới, đơn vị QLVH sẽ không được cung cấp dịch vụ, sẽ không đủ điều kiện để được lựa chọn và ký kết hợp đồng QLVH.

Do vậy, tất cả các đơn vị QLVH cần rà soát, chuẩn bị nộp hồ sơ mới để được công nhận “đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” theo quy định mới. Đồng nghĩa với việc phải có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo để đội ngũ nhân sự đạt “chuẩn” để được công nhận đủ điều kiện.

Thứ ba, về hồ sơ đề nghị công nhận, tôi đã có bài viết hướng dẫn chi tiết. Hiện nay chỉ lưu ý một số thay đổi sau:

-Nơi nhận hồ sơ: Sở xây dựng nơi đơn vị có đăng ký kinh doanh (Bộ xây dựng không nhận hồ sơ).

-Bộ phận PCCC bắt buộc phải có nhân sự được đào tạo chính quy tại Đại học PCCC (trung cấp trở lên)…

Liên quan đến các vấn đề trên, các đơn vị cần làm rõ có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)