Quản lý nhà chung cư theo mô hình nào?

Lo ngại vướng mắc khi thực thi quy chế

Nhiều ý kiến xung quanh dự thảo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

Dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến) có nhiều điểm sửa đổi, bổ sung so với quy định hiện hành. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, một số quy định tại dự thảo này vẫn còn bất cập.

Theo dự thảo, quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13,

Chồng chéo, mâu thuẫn với các Luật

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quang Huy, Phó TGĐ Công ty PMC cho rằng việc mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng… là trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm… Khi trộn lẫn các chức năng đó thì các nhà làm luật phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở… và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động của tòa nhà.

“Chắc chắn BĐS du lịch sẽ ảnh hưởng rất lớn đối với các BĐS bình thường. Bởi vì với BĐS du lịch thì người đi du lịch là để hưởng thụ sẽ ảnh hưởng trái ngược với BĐS nhà ở là như cần yên tĩnh để nghỉ ngơi; Với các khu vực thương mại, luồng người cũng ảnh hưởng tới hoạt động của các cư dân tại Tòa nhà. Hơn nữa, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều Luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật du lịch, Luật thương mại, Luật BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn Luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được. Đặc biệt, Thông tư mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ chú trọng vào mảng nhà ở và cư dân, không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS thì rõ ràng không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, thậm chí có thể dẫn đến bất lợi khi thực thi” – ông Huy nói.

Bên cạnh đó, theo đại diện PMC, quy định quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu cũng phải chi tiết rõ đối với chung cư hỗn hợp, đặc biệt các BĐS du lịch thương mại, văn phòng cho thuê để định nghĩa được các rủi ro. Qua đó, có cách thức quản lý phù hợp để tránh phá vỡ toàn bộ môi trường tại nhà chung cư. Như vậy các nội dung quy định nhà chung cư mới bao trùm điều chỉnh các hoạt động của BĐS kinh doanh du lịch thương mại.

Kẽ hở cho một số thành phần cơ hội

Một quy định nữa thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp là dự thảo Thông tư cho phép người không phải là chủ sở hữu căn hộ/diện tích khác trong chung cư cũng có thể tham gia hội nghị nhà chung cư nếu được ủy quyền và có thể được bầu vào ban quản trị (BQT).

“Đây là kẽ hở để một số thành phần cơ hội không phải chủ sở hữu cũng có thể tham gia BQT để mưu cầu lợi ích cá nhân, hoặc BQT được “dựng” lên theo ý định của một tổ chức để dễ bề điều khiển… Cho nên, thành phần tham gia BQT phải là chủ sở hữu thì mới chặt chẽ và lựa chọn được các thành viên đủ tiêu chuẩn” – ông Trần Khánh, Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý nhà Hà Nội nêu ý kiến (sau khi tổng hợp ý kiến của các thành viên trong CLB đóng góp cho Dự thảo Thông tư).

Ông Khánh phân tích thêm, Luật Nhà ở quy định: BQT do các chủ sở hữu bầu ra và có trách nhiệm, quyền hạn rất lớn như thay mặt cư dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý quỹ bảo trì… Quyền hạn thì nhiều nhưng BQT lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành BĐS. Chính vì vậy, trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Từ những quyền hạn và nghĩa vụ được luật pháp quy định, chúng ta dễ dàng nhận ra BQT tòa nhà đang có chức năng như một doanh nghiệp. Tuy nhiên, khung pháp lý chi tiết để ban quản trị hoạt động giống như một công ty lại chưa tồn tại. Do đó, mô hình ban quản trị hiện nay rất khó thực thi trong thực tế.

Những vướng mắc này đặt ra yêu cầu phải thành lập một bộ phận hỗ trợ, tư vấn cách thành lập và phương thức hoạt động ban quản trị. Nếu Nhà nước có thể đứng ra chịu trách nhiệm thành lập bộ phận hỗ trợ này là tốt nhất. Trước tiên, chúng ta phải làm thí điểm, phải đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể để giúp BQT hoạt động hiệu quả, sau đó sẽ nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn quốc. Hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều có các tổ chức quản lý nhà chung cư, với các quy định cụ thể về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích của chủ sở hữu. Đồng thời, sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị là hết sức cần thiết…

“Theo quan điểm của chúng tôi, chúng ta nên thành lập ban quản lý nhà chung cư theo mô hình tương tự như ban quản lý dự án đầu tư, bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện của các chủ sở hữu. Chính quyền địa phương hoặc Sở xây dựng sẽ là đầu mối thống nhất quản lý, giám sát các hoạt động của các Ban quản trị theo đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình” – Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý nhà Hà Nội kiến nghị.

Nguồn: Phan Dương (Thời báo Kinh tế Việt Nam)

http://baogiay.vneconomy.vn/thoi-bao-kinh-te-…/14082019.htm…
(trang 11)