ÔNG VŨ ĐỖ HỒNG DƯƠNG – ĐÓNG GÓP Ý KIẾN CHO DỰ THẢO THÔNG TƯ BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ CỦA BỘ XÂY DỰNG BAN HÀNH TRONG NĂM 2019

Nhìn chung, Dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây xin viết tắt là Dự thảo Thông tư) lần này có một số sửa đổi cho gần hơn với thực tế quản lý và sử dụng chung cư trong cả nước, làm cho hành lang pháp luật thực sự bám sát cuộc song và giúp tạo hành lang pháp lý tốt hơn cho những người liên quan. Tuy nhiên vẫn còn nhiều điều chưa thoát khỏi cách nhìn cũ, bó buộc sự phát triển của nhà chung cư trong thời đại mới, vẫn còn nhiều mặt hạn chế mà e rằng chỉ sau khi ban hành một thời gian ngắn sẽ lại trở nên lạc hậu giống như Thông tư 02/2016 trước đây. Cụ thể có những điều chưa tiến bộ như sau:

1. Khái niệm về “Tòa nhà chung cư” và “Cụm nhà chung cư” chưa rõ ràng, tách biệt:

– Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có có chung kết cấu xây dựng, chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tầng hầm (nếu có) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Với định nghĩa như trên thì tòa nhà chung cư cũng có thể là một cụm chung cư. Vấn đề là sau đó thì chế độ với tòa nhà chung cư sẽ khác (cao hơn) so với cụm nhà chung cư. Điều này là không công bằng, tạo kẽ hở cho sự lách luật, lúc cần thiết thì gọi là tòa nhà chung cư, lúc khác có thể gọi cụm chung cư.

2. Nói về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị tại Khoản 5 Điều 4 (Nguyên tắc quản lý nhà chung cư): “Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này”;

– Nói thế này chung chung quá và cũng khó cho tất cả mọi người, làm khó cho BQT và cho cả chủ đầu tư nữa vì cứ phải suy đoán quá nhiều. Trong khi vai trò của BQT là hết sức quan trọng thì vẫn chưa thấy nổi bật hẳn lên ở quy đình này. Việc chỉ “thay mặt” thì không thể giải quyết được dứt điểm rất nhiều vấn đề.

– Với quy định như thế này thì BQT không có gì khác trước cả: Vẫn là những cá nhân kiêm nhiệm (giờ hành chính làm ở cơ quan, làm thành viên BQT chỉ là tận dụng những giờ phút rảnh rỗi giữa những lúc làm việc chính). Như vậy, BQT không thể có chuyên môn cao được trong khi trọng trách họ phải gánh vác là cực lớn và có ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự tồn tại của chung cư. Nếu BQT là những người tốt cũng đã khó làm việc bởi họ phải có kiến thức rất rộng về pháp luật, xây dựng, điện, cơ khí, tài chính kế toán, quan hệ công chúng… Còn nếu là người không tốt thì là cả một thảm họa.

– Nếu coi BQT là một nghề chuyên nghiệp thì cần phải nghiên cứu sâu hơn nữa để quy định chi tiết hơn nữa.

3. Tại Khoản 4 Điều 11 có nhắc tới Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5: “Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này”. Tuy nhiên, Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 hiện đã bị xóa không còn hiện hữu để thực hiện.

Cũng tương tự, Khoản 5 Điều 11 cũng nhắc tới Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 (không tồn tại): “Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này”…

4. Tại Điều 19 Mục 2 Chương III nói về Ban quản trị chưa thấy có gì mới so với thông tư cũ. Luật quy định về BQT như thế này theo tôi là không đạt yêu cầu như đã nói ở trên. Không thể khuyến khích mà có được những người có kiến thức và hiểu biết toàn diện vào BQT mà cần phải có chế độ thích hợp với họ. Cần phải nghiên cứu xem xét chi tiết và cặn kẽ hơn nữa để có BQT theo hai hướng:

– BQT chuyên nghiệp, có kiến thức toàn diện về pháp luật, kiến trúc, xây dựng, tài chính kế toán, quan hệ công chúng…

– BQT nghiệp dư thì cũng phải được đào tạo nghiêm túc kiến thức toàn diện về quản lý chung cư và phải được kiểm tra sát hạch định kỳ hàng năm. Kiên quyết tránh việc học phất phơ hoặc mua chứng chỉ. Cơ sở đào tạo nào cấp chứng chỉ bừa bãi hoặc có nhiều thành viện BQT vi phạm pháp luật thì cần phải bị phạt nặng đến đóng cửa.

5. Điều 20 bàn về thành phần BQT có nêu “Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư” theo tôi đây là bằng chứng về tính không vì dân của Dự thảo này (cũng như Thông tư 02/2016). Cần phải quy định rõ: Đại diện chủ đầu tư không thể làm trưởng BQT. Bởi nếu điều đó xảy ra thì xuất hiện chuyện “vừa đá bóng vừa thổi còi” hết sức tai hại, tài sản thất thoát, quỹ bảo trì hao mòn rồi không cánh mà bay sạch sẽ không biết lúc nào. Việc đại diện chủ đầu tư mà làm trưởng BQT thì đó là điều tệ hại bậc nhất đối với chung cư.
6. Tại Khoản 3 Điều 16 quy định về “Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:
7. a) Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;
8. b) Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ có diện tích lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết”.

Nội dung này thoạt nghe thì có vẻ hợp lý nhưng xem xét kỹ thì lại là một sự ưu tiên chủ đầu tư quá đáng. Sự thể ở chỗ:

– Dù cư dân có đi họp với tỷ lệ bao nhiêu, 15%, 30% hay 50%… thì chủ đầu tư luôn luôn nắm số phiếu tối đa đối với diện tích sàn thuộc quyền sở hữu của họ. Trong trường hợp hội nghị thường niên của cụm chung cư lớn (như cụm chung Bắc Hà-C14 ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, HN) có 650 căn hộ, nếu có 30% cư dân tham dự tương đương 195 người, trong khi chủ đầu tư có số phiếu biểu quyết là 127 (tương ứng với diện tích sàn 6 tầng thương mại của họ), thì chủ đầu tư có quyền rất lớn để làm nghiêng cán cân về phía ứng cử viên mà họ ủng hộ đồng thời loại ứng cử viên cư dân chất lượng đầy tiềm năng khỏi cuộc bầu chọn. Trên thực tế chuyện này đã xảy ra nhiều lần và tình hình tương tự đã xảy ra ở nhiều nơi. Nếu như vậy thì cuộc bầu chọn mất công bằng quá lớn và sẽ là điểm bát dầu của một cuộc đấu đá triền miên trong nội bộ BQT và giữa cư dân với chủ đầu tư. Thực tế đã chứng minh điều này là hiển hiện trong thực tế ở nhiều chung cư trong cả nước trong những năm qua.

– Trong khi đó, dù cuộc bầu chọn có ra sao chăng nữa thì chủ đầu tư đương nhiên có một phó ban quản trị mà không cần phải bầu bán gì cả. Đó là một sự bất công quá lớn, một sự ưu ái cho chủ đầu tư hết sức quá đáng. Càn phải xóa bỏ điều này.

– Kiến nghị: Khi chủ đầu tư đương nhiên có ít nhất 01 phó BQT mà không cần phải thông qua bầu chọn thì hãy để việc bầu chọn những thành viên còn lại của BQT chỉ do cư dân thực hiện mà không có sự tham gia của chủ đầu tư nữa. Thực hiện được điều này mới thật sự là luật pháp vì dân, lấy dân làm gốc. Chứ không phải lấy chủ đầu tư làm gốc.

7. Tại Khoản 2 Điều 22 có sự đổi mới: “Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp Phường nơi có nhà chung cư ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư”; Tôi cho rằng đây là việc thả gà ra vườn rồi lại đuổi bắt. Chỉ nên quản lý tập trung ở cấp quận huyện thôi, còn nếu cấp phường xã cũng có thể công nhận BQT được thì không khéo loạn to. Ngay cấp quận huyện cũng còn nhiều nơi chưa am hiểu luật, nhiều lúng túng trong quản lý nhà chung cư. Bây giờ lại hạ xuống cấp phường xã thì không khéo không quản lý được gì vì cán bộ ở cấp này có trình độ rất hạn chế, không am hiểu luật chung cư. Tôi cho rằng cần phải bỏ việc ủy quyền cho cấp phường xã công nhận BQT.
8. Điều 24 nói về Quy chế thu chi tài chính của BQT nhưng còn quá chung chung, nhất là mức chi tiền bắt buộc phải thông qua Hội nghị nhà chung cư thì không đưa ra mức cụ thể. Đây là điều khiến cho nhiều hội nghị chung cư cãi vã rất nất thời gian giữa các phe phái về mức chi phải thông qua hội nghị. Phe thì nói mức đề xuất là thấp, và yêu cầu mức chi từ 50 triệu đã phải thông qua hội nghị. Phe thì cho rằng mức chi 50 triệu quá thấp không thể làm được việc nếu động vào việc gì phải chi mà đa số đều vượt 50 triệu, đã phải xin ý kiến hội nghị thì lỡ hết việc. Kiến nghị: Nên có hướng dẫn chi tiết và cụ thể về các mức chi theo quy mô của mỗi chung cư. Chẳng hạn chung cư 400 căn hộ thì mức chi 200 triệu trở lên mới phải xin ý kiến hội nghị. Với chung cư 600 căn hộ trở lên thì mức 300 triệu mới phải ra hội nghị quyết…
9. Tại Khoản 4 Điều 27 quy định “Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Đối với tòa nhà chung cư có thể phân chia riêng biệt phần diện tích thuộc sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật giữa phần căn hộ và phần diện tích khác không phải là căn hộ thì chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác này có thể thuê đơn vị quản lý vận hành riêng để thực hiện quản lý vận hành cho phần sở hữu riêng của mình.”

Điều này là quá phi lý và bất cập vì việc phối hợp giữa Ban quản lý của cư dân và BQL của chủ đầu tư chưa bao giờ thuận lợi và suôn sẻ mà luôn luôn nảy sinh đụng độ do trái ngược nhau về quyền lợi. Đặc biệt vấn đề PCCC cần phải có sự chỉ đạo thống nhất và thông suốt nêu không sẽ không có BQL nào chịu tuân theo BQL nào cả. Mặt khác quy định thế này là trái ngược với nguyên tắc quản lý chung cư “Ban quản trị là đại diện duy nhất cho toàn chung cư” (Điều 4).

Kiến nghị: nếu quy định mỗi chung cư có thể có 2 ban quản lý thì cần phải quy định chi tiết hơn nữa để loại bỏ mâu thuẫn nêu trên, nếu không đây lại là một bằng chứng về việc thiên vị quá đáng và vô nguyên tắc đối với chủ đầu tư. Nếu không hãy cứ giử nguyên như cũ mội chung cư chỉ được phép có 01 ban quản lý mà thôi.

10. Điều 41 quy định về quyền và trách nhiệm của BQT nhà chung cư theo tôi là quá sơ sài và coi nhẹ vai trò của BQT. Với nội dung quy đinh như ở đây thì BQT khó lòng mà hoàn thành được trách nhiệm của mình. Ngay Khoản đầu tiên BQT chỉ được phép “Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành”… là không thực tế và không đúng với mức độ nghiêm trọng của điểm đầu tiên trong trách nhiệm của một BQT là đại diện cho toàn chung cư. Việc biên soạn như thế này là sơ sài và hời hợt, không theo đúng nguyên tắc lấy dân làm gốc, tất cả phải vì nhân dân.

Kiến nghị: Cần phải biên soạn lại điều luật này cho thỏa đáng hơn, tương xứng với danh xưng BQT là người đại diện duy nhất cho toàn chung cư.

Nói tóm lại, mặc dù Dự thảo Thông tư lần này có nhiều sửa đổi nhưng những nội dung chủ chốt, quan trọng nhất liên quan đến Ban quản trị và Chủ đầu tư vẫn không hề suy xuyển và vẫn được biên soạn theo quan điểm cũ, lộ rõ sự ưu ái giành cho chủ đầu tư quá lộ liễu mà suốt những năm qua báo chí đã đề cập rất nhiều nhưng dường như không có động gì đến những người biên soạn. Tôi kiến nghị cần phải xem xét nghiêm khắc quan điểm biên soạn, từ đó mới bắt tay vào biên soạn những điều luật quan trọng nêu ở trên (mà chắc chắn cá nhân tôi vẫn chưa nêu hết những khiếm khuyết).

Xin trân trọng cảm ơn.

Nguồn: Ông Vũ Đỗ Hồng Dương – Chuyên gia trong lĩnh vực luật pháp về quản lý, vận hành và sử dụng chung cư