Đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định hiện hành

Nội dung trên nay được thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng là Thông tư số: 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 về việc: “Sửa đồi, bỗ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-XD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng”.

Một trong những nội dung được sửa đổi, bổ sung của Thông tư đó là về: Đon vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư: “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở”.

Đây là những quy định được sửa đổi, bổ sung hết sức kịp thời và cần thiết. Lâu nay, ban quản trị và cư dân chung cư vẫn có quan niệm, chủ đầu tư luôn được ưu tiên trong việc lựa chọn đơn vị thực hiện quản lý vận hành tòa nhà chung cư. Và ông chủ đầu tư, cho dù có chức năng quản lý vận hành hay không đương nhiên vẫn chiếm quyền quản lý vận hành tòa nhà chung cư, trước hết là trong thời gian chưa thành lập được ban quản trị. Các quy định cũ đã tạo điều kiện để các chủ đầu tư chây ì trong việc bàn giao cho các ban quản trị. Vấn đề này còn tạo ra cho ban quản trị và cư dân chung cư “sợ” nếu không cho chủ đầu tư tiếp tục quản lý vận hành thì sẽ không được nhanh chóng bàn giao quỹ bảo trì… Nay theo quy định mới thì chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Ngoài ra Thông tư còn có quy định mới về công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

1. Khi đáp ứng đủ điều kiện về chức năng, năng lực để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành có văn bản ghi rõ tên, địa chỉ, số điện thoại liên lạc kèm theo bản sao có chứng thực các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở gửi Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì đăng tải công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý; trường hợp chưa đủ giấy tờ thì Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông báo đề nghị đơn vị quản lý vận hành bổ sung các giấy tờ còn thiếu.

Hội nghị nhà chung cư tham khảo các thông tin được đăng tải ừên cổng

thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

2. Nội dung thông tin cung cấp để Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tải bao gồm: tên đơn vị quản lý vận hành; họ và tên người đại diện theo pháp luật; địa chỉ và số điện thoại liên lạc của đơn vị quản lý vận hành.

3. Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc khi chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm thông báo đến Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

Trường họp cơ quan đăng tải thông tin hoặc cơ quan có thẩm quyền khi tổ chức kiểm tra, thanh tra mà phát hiện đơn vị quản lý vận hành đã chấm dứt hoạt động hoặc đã giải thể, phá sản hoặc không còn đủ điều kiện để quản lý vận hành theo quy định thì đơn vị đó bị xóa thông tin trên cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.”

Như vậy, quy định về việc công khai đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được siết chặt hơn, quy định: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014.

Thứ nhất, việc quản lý nhà chung cư:

Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Khoản 1 Điều 105 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

– Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

– Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Thứ hai, điều kiện về chức năng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở năm 2014:

– Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

– Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

– Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

Thông tư 02 chỉ quy định: Các thành viên Ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ quy định tại Điểm b Khoản này phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

Thì nay theo Thông tư 28 ngoài đội ngũ cán bộ yêu cầu cả nhân viên có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Như vậy, thành phần hồ sơ đăng ký hiện tại bao gồm: a) Bản sao có chứng thực giấy phép kinh doanh; b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ (kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường) và danh sách cán bộ của các phòng, bộ phận này;

Phòng/bộ phận kỹ thuật tối thiểu phải có 03 cán bộ/nhân viên được đào tạo tại trường, có bằng cấp chuyên môn về điện+ nước+ xây dựng. c) Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư của các cán bộ, nhân viên của đơn vị. Ngoài ra đơn vị phải có số lượng nhất định về đào tạo và được cấp Giấy chứng nhận đào tạo PCCC

d) Sơ đồ tổ chức công ty

Như vậy, thông tư 28 đã siết chặt quy định với mục đích “chuẩn hóa” việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, nhân viên quản lý vận hành nhà chung cư,

cũng tạo điều kiện để các cơ sở đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư phát triển.

Dù chặt chẽ hơn, nhưng thông tư 28 lại bãi bỏ nội dung quy định tại Thông tư 02 đó là: trường hợp đủ điều kiện năng lực theo quy định thì phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị gửi hồ sơ biết. Cho nên một số người chưa được cập nhật Thông tư 28 vẫn đặt ra yêu cầu vô lý đơn vị phải xuất trình văn bản thông báo đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư, điều đó dẫn đến nhiều tình huống khó xử, gây khó khăn cho các đơn vị được công nhận đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư 28.

Điều cuối cùng là nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên đơn vị quản lý vận hành chung cư sẽ bị phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 66, Nghị định số 139, ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

“…5. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;

c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;

d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;

đ) Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.

…

9. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này”.

Vì vậy, những đơn vị đang quản lý vận hành mà chưa đủ điều kiện và những đơn vị có dự kiến, kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư trong tươi lai nên lưu ý để thực hiện theo đúng quy định, tránh vi phạm dẫn đến bị xử lý hành chính, gây hậu quả xấu đến hoạt động kinh doanh của đơn vị.