Một số quy định mới về quỹ bảo trì nhà chung cư

Ngày 26/03/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày ký. Theo đó, một số nội dung đáng lưu ý có tại tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung về quỹ bảo trì nhà chung cư, cần được các chủ đầu tư và ban quản trị lưu ý như sau:

Thứ nhất, quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn giữ nguyên mức 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng bổ sung quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Hơn thế nữa, Nghị định cũng đồng thời bãi bỏ quy định về người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư mà thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Nghị định mới này cũng quy định Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.

Trước đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi, đến nay Nghị định 30/2021 yêu cầu chủ đầu tư còn phải có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.

Nghị định còn quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì đồng thời quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư, khi cố tình ôm quỹ bảo trì.

Hai là, quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao và đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao mà trước đây chưa có quy định.

Điểm đáng chú ý là sẽ tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản nếu chủ đầu tư không có kinh phí bàn giao, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất tại dự án nhà chung cư hoặc dự án khác để thực hiện việc kê biên, tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Nghị định nêu rõ: “Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư”.

Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp: Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Nghị định cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Quy định này nhằm hạn chế, giải quyết vấn đề hiện nay là việc nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã tăng thêm sức mạnh cho “cây gậy” pháp lý để xử lý vấn đề tồn tại này.

Hy vọng những quy định trên sẽ sớm được đi vào thực tế để không còn những tranh chấp xảy ra tại các tòa nhà chung cư.

Nội dung chi tiết vui lòng xem toàn văn Nghị định số 30/2021/NĐ-CP hoặc liên hệ: 0963309768 (FB)/ 0919679192 (zalo) để được hỗ trợ.

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)