ÔNG NGUYỄN MINH SƠN – ĐÓNG GÓP Ý KIẾN CHO DỰ THẢO THÔNG TƯ BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ CỦA BỘ XÂY DỰNG BAN HÀNH TRONG NĂM 2019

1. Các văn bản pháp quy cũ định nghĩa căn hộ tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân. Sau đó, các quy định này có sự điều chỉnh, nếu căn hộ tầng hầm không được tính trong giá thành xây dựng thì thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư và ngược lại, nó sẽ thuộc sở hữu của các hộ dân. Đây là một điểm yếu trong các quy định pháp lý mà có thể dẫn đến những mâu thuẫn sau này. Luật pháp cần phải có quy định rõ ràng trong việc chứng minh căn hộ tầng hầm được tính trong giá thành xây dựng như thế nào và kiểm toán xây dựng có vai trò ra sao. Nếu căn hộ tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có phải đóng phí quản lý hay không vì chủ đầu tư đang hoạt động trên sở hữu chung của dân. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm gì khi các rủi ro xảy ra với hoạt động của tầng hầm? Điều này cũng không hề được đề cập đến trong các văn bản pháp luật.
2. Ban quản trị chưa thực sự được chi tiết hóa. Ban quản trị được giao cho rất nhiều thẩm quyển, đặc biệt là quyền liên quan đến quản lý tài chính và quyền đại diện cho cư dân trong việc quản lý và sở hữu các phần sở hữu chung. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có các quy chế cụ thể để Ban quản trị hoạt động hiệu quả.
3. Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong mỗi tòa nhà lại có các sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư… Tuy nhiên, cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa có. Mặt khác, Luật Nhà ở nước ta quy định: Ban quản trị do các chủ sở hữu bầu ra và có trách nhiệm, quyền hạn rất lớn như thay mặt cư dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý quỹ bảo trì… Quyền hạn thì nhiều nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành bất động sản. Chính vì vậy, trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Từ những quyền hạn và nghĩa vụ được luật pháp quy định, chúng ta dễ dàng nhận ra Ban quản trị tòa nhà đang có chức năng như một doanh nghiệp. Tuy nhiên, khung pháp lý chi tiết để ban quản trị hoạt động giống như một công ty lại chưa tồn tại. Do đó, mô hình ban quản trị hiện nay rất khó thực thi trong thực tế.
   Những vướng mắc này đặt ra yêu cầu phải thành lập một bộ phận hỗ trợ, tư vấn cách thành lập và phương thức hoạt động ban quản trị. Nếu Nhà nước có thể đứng ra chịu trách nhiệm thành lập bộ phận hỗ trợ này là tốt nhất. Trước tiên, chúng ta phải làm thí điểm, phải đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể để giúp Ban quản trị hoạt động hiệu quả sau đó sẽ nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn quốc. Hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều có các tổ chức quản lý nhà chung cư, với các quy định cụ thể về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích của chủ sở hữu. Đồng thời, sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị là hết sức cần thiết. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng…  Tốt nhất nên xác định rõ tầng hầm thuộc sở hữu của ai, của chủ đầu tư hay các hộ cư dân trong  chung cư?

Theo quan điểm của chúng tôi, chúng ta nên thành lập ban quản lý nhà chung cư theo mô hình tương tự như ban quản lý dự án đầu tư, bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện của các chủ sở hữu. Chính quyền địa phương hoặc Sở xây dựng sẽ là đầu mối thống nhất quản lý, giám sát các hoạt động của các Ban quản trị theo đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình.

1. Trong đó, nên xây dựng một chương mục sẽ quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư:
   Nếu chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư không được khởi công. Vi phạm điều này, chủ đầu tư sẽ bị xử
   phạt rất nặng, thậm chí bị tước bỏ quyền thực hiện dự án. Điều này có thể đăng công báo sau khi công bố các đơn vị vi phạm sẽ tạo ra tính minh bạch. Ngoài ra, luật cũng quy định việc góp vốn mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này. Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và khi đủ điều kiện thì cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định)…
   Nếu như chiến lược nhà ở của Việt Nam chú trọng phát triển chung cư, có lẽ cũng nên ưu tiên trong việc phát triển bộ luật này và nên có lộ trình để Chương mục quy định này thực sự hữu ích trong điều kiện phát triển của Việt Nam, đừng để “mất bò mới lo làm chuồng” như nhiều rủi ro liên quan mà chúng ta đã trải qua.

5. Một điều nữa là trong việc quản lý chung cư hiện nay giữa BQL và BQT cùng cư dân đều có những sự khó khăn nhất định khi chi từ quỹ bảo trì để sửa một vấn đề gì đó thuộc hạ tầng sở hữu chung của tòa nhà. Trên thực tế hiện nay vì đối với các nhà chung cư khi đã hình thành được BQT thì việc điều hành và phê duyệt chi quỹ này ra sao là việc khá khó khăn với nhiều BQT hiện nay do bởi không tìm được tiếng nói chung và sự thống nhất giữa các thành viên với nhau (bao gồm cả thành viên CĐT) vì mỗi người lý giải các hạng mục được chi theo một cách khác nhau và dẫn đến nơi có tiền thì hạ tầng cũng xuống cấp vì không ai dám chi, nơi ít tiền thì phải đắn đo vì băn khoăn không biết nên chi không vì sợ sai do trong thông tư 02 không đề cập rõ.

Để nhằm làm rõ hơn cho điều này, chúng tôi đề nghị xây dựng các Nhóm mã code cho các hạng mục bảo trì thuộc các nhóm khác nhau như: Điện, Nước, Cơ, Hạ tầng… sau đó chi tiết với các nhóm này là phụ lục đính kèm theo, qua đó sẽ rất dễ dàng cho việc chi bảo trì mà không bị lùm xùm, đồng thời cũng minh bạch.

Nguồn: Ông Nguyễn Minh Sơn – Thạc Sỹ Quản Lý, với 16 năm kinh nghiệm quản lý vận hành nhiều tòa nhà, khu đô thị lớn.