Một số điểm mới cần lưu ý trong Luật nhà ở năm 2023 về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, sớm 05 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Sau ban hành luật sẽ có các văn bản hướng dẫn thi hành: các nghị định, thông tư…trong đó có sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sẽ có các quy định chi tiết hơn. Thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội, tôi xin được hệ thống và khái quát một số điểm mới tại Luật để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Nội dung chi tiết hơn có thể sẽ được tiếp tục cung cấp sau khi các văn bản hướng dẫn thi hành luật được ban hành.

1.Một số vấn đề chung về nhà chung cư:

-Sửa đổi nội dung quy định: “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này”.  Khi đã xác định được các phần sở hữu riêng thì “Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng…” (Điều 2).

– Bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở; yêu cầu các nội dung này phải được xác định trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu chung, sở hữu riêng được xác định theo quy định của Luật nhằm bảo đảm chặt chẽ, thuận lợi trong giải quyết tranh chấp (khoản 3 Điều 142).

– Bổ sung quy định cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia, bao gồm cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia (khoản 1 Điều 141).

-Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền…

-Chổ để xe của nhà chung cư: Bổ sung quy định Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng (Điều 143)

-Bổ sung Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

+ Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

+ Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

+ Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

+ Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật (Điều 3).

2.Về hội nghị nhà chung cư:

-Bổ sung nội dung: hội nghị nhà chung cư “đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư” và bổ sung Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề “Thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”.

-Cho phép tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo hình thức họp trực tuyến: “trường hợp do dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến” (Điều 145).

3.Về Ban quản trị nhà chung cư:

-Bổ sung nội dung: Khuyến khích người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị nhà chung cư (Điều 146).

– Quy định rõ thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư (khoản 2 Điều 146) để khắc phục cách hiểu khác nhau về trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhằm mục đích cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì trong Luật Nhà ở năm 2014.

– Quy định rõ trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư, theo đó, quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 148).

(Tách thành hai điều luật riêng biệt so với Luật Nhà ở 2014 về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư).

4.Về Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

-Bổ sung quy định: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 của Luật này (Điều 149).

-Điều kiện đáp ứng:

“a) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

1. b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
2. c) Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư” (Điều 150)

Luật đã chỉ rõ đơn vì quản lý vận hành nhà chung cư là:đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và phỉ “có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư”.

Luật cũng quy định rõ: Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành thì phải đáp ứng những yêu cầu chuyên môn chứ không quy định chung chung “cán bộ, nhân viên”. Các đối tượng nêu trên phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Hiện nay việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư không còn là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và Thông tư mới về lĩnh vực này chưa được ban hành tuy nhiên quy định trên vẫn phải chấp hành.

-Bổ sung quy định: “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và Chính phủ quy định chi tiết Điều này (Điều 150).

Hiện nay chưa có quy định chi tiết mới, trên thực tế thì việc thông báo đủ điều kiện vận hành đang thông qua hai hình thức: bằng văn bản (Theo thông tư 02, năm 2016) hoặc đăng tải thông tin trên Cổng thông tin điện tử Bộ xây dựng (Theo thông tư 28, năm 2016), hoặc Sở xây dựng (theo Thông tư 06, năm 2019). Thông tư 06 không bắt buộc đơn vị quản lý vận hành phải đăng tải thông tin. Như vậy theo quy định mới của luật, chắc chắn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải gửi hồ sơ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 150 thì mới được thông báo đủ điều kiện và được phép quản lý vận hành. Đây là vấn đề cần lưu ý đối với các ban quản trị khi lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và các đơn vị muốn tham gia công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Vấn đề đơn vị làm sao đáp ứng đủ điều kiện để được quản lý vận hành nhà chung cư trên website của CLB quản lý toà nhà Hà Nội đã có đề cập, độc giả quan tâm có thể truy cập để tìm hiểu thêm.

– Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bổ sung quy định: giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp và giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở (Điều 151).

5.Về quỹ bảo trì nhà chung cư:

-Bỏ nội dung Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014, bổ sung Khoản 2, Điều 152: “Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

– Bổ sung quy định tại Điều 153 về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì trước khi bàn giao nhà chung cư cho khách hàng nhằm khắc phục triệt để các tranh chấp về bàn giao kinh phí bảo trì trong thời gian qua, vấn đề này trước đây không thể hiện trong luật mà chỉ bổ sung tại các nghị định hướng dẫn thi hành; bổ sung quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định (khoản 4 Điều 151) để thống nhất trong áp dụng pháp luật.

Luật cũng quy định rõ: “Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”. Như vậy đã chỉ rõ lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư, chứ không được sử dụng vào mục đích khác, như một số toà nhà đang vận dụng nếu không sử dụng để bảo trì nhà chung cư sẽ sai nguyên tắc.

Tuy nhiên luật mới sẽ dẫn đến khó khăn cho Ban quản trị trong việc cân đối, xác định giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, vì nếu hiểu theo quy định mới thì có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung: quảng cáo thang máy, viễn thông…, thậm chí cả nguồn thu trông giữ xe (vì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe), sẽ phải nộp vào tài khoản quỹ bảo trì, thay vì áp dụng là nguồn thu bù đắp cho công tác quản lý vận hành như thường các toà nhà đang áp dụng. Quy định trên sẽ tạo cơ chế thuận lợi tạo lập, bổ sung quỹ bảo trì, cho các toà nhà không có quỹ bảo trì hoặc chưa được bàn giao quỹ bảo trì, nhưng cũng dẫn đến bất cập phải xác định lại giá dịch vụ quản lý nhà chung cư cho đúng luật. Tuy nhiên xác định ra sao phải đợi các văn bản hướng dẫn thi hành luật ban hành thì mới có thể xác định chính xác được.

– Bổ sung quy định về trường hợp nhà chung cư không thành lập Ban quản trị thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất cử người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo trì (khoản 6 Điều 155) để tránh khoảng trống pháp lý về nội dung này.

– Sửa đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì từ UBND cấp tỉnh sang UBND cấp huyện nơi có nhà ở đó để tăng cường phân cấp quản lý cho địa phương, giảm tải công việc đối với những đô thị lớn có nhiều chung cư như TP.Hà Nội, TP.HCM,…

Trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã có quy định về việc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu không bàn giao thì sẽ cưỡng chế. Tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2014 quy định còn chung chung, thiếu cơ sở để thực hiện nên thời gian qua chúng ta thấy xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân (đại diện là Ban Quản trị) và chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì trong thời gian dài và tìm mọi lý do để trì hoãn việc bàn giao kinh phí này cho Ban Quản trị, từ đó dẫn đến tranh chấp, làm mất anh ninh trật tự, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cư dân trong khu chung cư đó, và gây nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc giải quyết các mâu thuẫn, khiếu nại phát sinh từ vấn đề này. Những vướng mắc này đã được Luật Nhà ở năm 2023 tháo gỡ, bằng các quy định trình tự chi tiết hơn về việc quản lý và cách thức cũng như thời hạn cụ thể về việc bàn giao kinh phí bảo trì.

Cụ thể, Luật mới quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì và thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang cho Ban quản trị nhà chung cư. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật, nếu có đủ cơ sở thì người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trên đây là một số nội dung thay đổi quan trọng, những người đang tham quản lý vận hành nhà chung cư: Chủ đầu tư, đơn vị QLVH, đơn vị tư vấn, đào tạo, các ban quản trị cần nắm rõ để chấp hành và vận dụng đúng.

Bài viết trên thể hiện quan điểm cá nhân, rất mong nhận được các ý kiến đóng góp, trao đổi. Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)